Når investeringsejendomme indregnes til dagsværdi, vil der altid være en almindelig iboende usikkerhed ved indregning og måling. I årene frem til og med 2021 var der overordnet set én udviklingstendens på værdien af ejendomme, og det var op. De lave renter og deraf massive pengemængder i samfundet sænkede afkastekravene, og øgede appetitten på investering i ejendomme.
I 2022 vendte udviklingen imidlertid. Markant stigende renter har reduceret antallet af ejendomstransaktioner, og de fleste mæglere melder om stigende afkastkrav i sidste kvartal af 2022. Dette, sammen med usikkerhed om fremtiden, vil alt andet lige lægge pres på dagsværdiansættelserne af investeringsejendomme for regnskaber med afslutning den 31. december 2022. Der kan som følge heraf være øget usikkerhed herom.
Som regnskabsaflægger er det derfor relevant at forholde sig til, hvornår man skal gøre brugen af noten ”Usikkerhed ved indregning og måling” herunder omtale usikkerheden i ledelsesberetningen.
Oplysning om ”Usikkerhed ved indregning og måling”
For at gøre brug af den særskilte note om ”Usikkerhed ved indregning og måling”, skal der være tale om en væsentlig usikkerhed, og der skal således være tale om mere end almindelige vanskeligheder ved måling af ejendommen. Det vil sige, at ledelsen skal have en væsentlig usikkerhed ved vurderingen af, om de i værdiberegningen anvendte forudsætninger, er de rigtige forudsætninger at anvende i den konkrete situation.
Væsentlig usikkerhed ved opgørelsen af poster i årsregnskabet kan opstå på grund af manglende mulighed for at indhente de nødvendige oplysninger, fx til brug for målingen eller som følge af usikkerhed om fremtidige forhold. Det kan fx opstå i den situation, hvor der er tomme lejemål i investeringsejendommen, og ledelsen som følge heraf må fastlægge nogle forudsætninger omkring den fremtidige udlejning. Det vil sige, at Usikkerheden knytter sig til pengestrømmene. Det kunne også vedrøre usikkerhed omkring det aktuelle afkastkrav som følge af få eller ingen observerbare handler.
Oplysninger om usikkerhed ved indregning og måling gives dermed i den situation, hvor der er væsentlig usikkerhed om en eller flere af de centrale forudsætninger i dagsværdiberegningen. Det bemærkes desuden, at det er forventninger hos markedsdeltagerne, der skal indgå i dagsværdiopgørelsen, og således ikke forventningerne hos ledelsen. Det stiller i sig selv krav til ledelsens overvejelser og vurderinger.
Oplysningerne skal som udgangspunkt gives i både ledelsesberetning og note. Dette gøres ved, at der i noten for usikkerhed ved indregning og måling laves en fyldestgørende beskrivelse af forholdet omkring usikkerheden, og i ledelsesberetningen gives et dækkende sammendrag heraf samt en tydelig henvisning til noten for yderligere information.
Følsomhedsanalyse i årsrapporten
Ønsker man som regnskabslægger at redegøre for den almindelige iboende risiko, som følger af, at investeringsejendommen indregnes til dagsværdi, kan regnskabsaflægger fx medtage en følsomhedsanalyse i årsrapporten. Følsomhedsanalysen gives som en information til regnskabsbruger om, hvor følsom virksomheden er for udsving i udefrakommende forhold, som fx kan ændre på afkastkravet.
Følsomhedsanalysen kan medtages i enten noten for investeringsejendomme eller ledelsesberetningen. Medtages følsomhedsanalysen i noterne, skal den anføres i noten for investeringsejendomme og gives efter beskrivelsen af de centrale forudsætninger. Medtages følsomhedsanalysen i ledelsesberetningen, skal den placeres i afsnittet ”Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold”.
I denne situation må omtalen altså ikke medtages i noten ”Usikkerhed ved indregning og måling”.
Opsummering
De ændrede markedsvilkår og usikkerheder om fremtiden kan i visse situationer medføre øget usikkerhed ved dagsværdiopgørelserne af investeringsejendomme.
Dagsværdiopgørelser er i sagens natur som udgangspunkt behæftet med usikkerhed. Hvorvidt der skal medtages en note i årsrapporten vedrørende usikkerhed ved indregning og måling afhænger af om der er tale en usikkerhed ”ud over det normale”. Kun i sådanne tilfælde skal noten medtages i årsrapporten.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.