Brancheanalyse:

Nyheder fra Landsbyggefonden/Boligselskabernes Landsforening 2018-2019

06 november 2019

Claus Naumov Rogert , Director, HD(R) |

Denne artikel er et sammentræk af relevante emner inden for regnskab og revision, som er udsendt via nyhedsbreve fra BL (Boligselskabernes Landsforening) og LBF (Landsbyggefonden) i perioden 1. januar 2018 – 31. juli 2019. Hvert punkt er kommenteret af BDO. Herudover afsluttes artiklen med relevante regnskabsmæssige problemstillinger, som Landsbyggefonden har konstateret ved deres løbende gennemgange af årsregnskaber.
 

Nyhedsbreve LBF/BL

Der indføres en ny ferielov fra 1. september 2020 med en overgangsordning fra 1. september 2019. Der kan fremover ikke beregnes feriepengeforpligtelse efter en summarisk metode, men i stedet beregnes og afsættes feriepenge-/ feriefridagsforpligtelse efter en individuel metode beregnet i forhold til den enkelte ansattes opsparede og ikke afholdte ferie. Opsparet ferie for perioden 1. september 2019 - 1. september 2020 indefryses og indbetales til ny feriefond eller afsættes som gæld i boligorganisationen til afregning ved pensionsalder (forrentes årligt med prisindex).

Kommentar BDO

Læs artiklen om den nye ferielov her. 


Kommunal grundkapital ved nybyggeri fastholdes i 2019 og 2020 med et gennemsnit på 10 %, men der indføres en differentieret sats, så familieboliger < 90 m2 finansieres med 8 %, og familieboliger > 105 m2 finansieres med 12 %. Ældre- og ungdomsboliger finansieres fortsat med 10 % grundkapital uanset størrelse.

Kommentar BDO

De nye differentierede satser vil utvivlsomt gøre det mere kompliceret at afstemme den endelige finansiering ved afslutning af et nybyggeri, ligesom risikoen for fejludbetaling af beløbsstørrelsen ved henholdsvis kreditforeningslån og kommunal grundkapital forøges.


Administrationsaftaler med administrationsorganisationer skal fremover kunne opsiges med max. et års varsel.

Kommentar BDO

Vi finder det positivt, at der indføres en lovmæssigt fastsat maximal grænse for, hvor længe man kan binde en boligorganisation til en skriftlig administrationsaftale, så branchen fremover undgår bindinger på fire-fem år.


Henlæggelser til hovedistandsættelse og fornyelser skal fra 1. januar 2024 ske på baggrund af en 30-årig drifts- og vedligeholdelsesplan, ligesom der hvert femte år skal ske en uvildig granskning af en ekstern byggesagkyndig (første gang inden 1. januar 2022). Der indføres en overgangsordning stigende fra en 15-årig DV-plan pr. 1. januar 2018, 20-årig pr. 1. januar 2020, 25-årig pr. 1. januar 2022 og 30-årig pr. 1. januar 2024.

Kommentar BDO

Vi er enige i ideen om en længere tidshorisont for planlægning af de fremtidige henlæggelser til større formål, men skal samtidig slå fast, at usikkerheden for fejlagtige henlæggelser vil blive forøget væsentligt i den afsluttende del af perioden. Derudover savner vi mere konkret lovgivning i forhold til henlæggelsernes størrelse (minimum-maksimum), da vi oplever store forskelle i forhold til målsætningerne i de enkelte boligorganisationer for nødvendige henlæggelser. Dog kan Landsbyggefondens temastatistikker 2013-2018 anvendes i forhold til benchmark mv.


Muligheden for momsfritagelse af ejendomsadministration ved boligorganisationers fællesadministration er nu ophørt efter flere EU-domme. Tidligere bindende tilsagn herom kan opretholdes i fem år.

Kommentar BDO

Ændringen i momslovgivningen er en nødvendighed for ens konkurrence i forhold til ejendomsadministration af almene boligorganisationer. Det er således nu kun selvadministrerede boligorganisationer, som er undtaget fra momspligt.


Det nye offentlige ejendomsvurderingssystem er for almene boliger udskudt til vurderingen for år 2021, dvs., at vurderingen vil danne udgangspunkt for beregningen af grundskyld og dækningsafgift i år 2022.

Kommentar BDO

Ingen.



Generelle problemstillinger og tilbagemeldinger ved LBF’s regnskabsgennemgange

Anvendelser og tilgange fra/til dispositionsfond og arbejdskapital SKAL passere resultatopgørelsen. Forholdet gælder tillige de lovkrævede dækninger af tab ved lejeledighed og fraflytninger. Posterne kan, hvis det ønskes, indregnes uden driftspåvirkning, idet der overføres en tilsvarende nettopost under henholdsvis indtægter/ udgifter med teksten ”Overført fra/til dispositionsfond/arbejdskapital”.

Udlæg til nye afdelinger skal konteres under tilgodehavender (konto 725-726) i boligorganisationen, indtil der foreligger godkendt skema A. Først herefter er der etableret en juridisk afdeling, og udlægget kan overføres til konto 722: ”Afdelinger under opførelse”.

Indtægter ved kollektiv råderet skal konteres på konto 201.1 og ikke 201.8, idet denne konto kun anvendes til individuel råderet. Et tilsvarende beløb skal konteres på kontogruppe 125/126.

Omposteringer mellem henlæggelser fx konto 401/402 og 405 bør ikke vises i driften, men blot posteres direkte mellem konto 401/402 og 405. Det er aktuelt, da formålet med konto 405 har ændret sig i forhold til ændret lovgivning. LBF kommenterer ligeledes på væsentlige henlæggelser på konto 405 og på revisors udtalelser om henlæggelser.

LBF udbeder sig kommentarer til afdelinger, som flere år i træk har konstateret væsentlige overskud på driften. Huslejenedsættelser kan komme på tale samtidig med, at LBF præciserer, at huslejeniveauet skal modsvare afdelingens faktiske udgifter (balanceleje ud fra det kostægte princip).

LBF har fokus på boligorganisationens sikkerhed for dækning af afdelingernes midler i fællesforvaltning, så afdelingens midler kan frigøres med kort varsel som foreskrevet i lovgivningen.