Den gennemsnitlige ejertid for en ejerbolig – det vil i første række sige parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse – ligger formentlig i niveauet omkring 15 år. Noget kortere for ejerlejligheder og noget længere for sommerhuse.
Til brug for opkrævning af ejendomsværdiskat og grundskyld fastsætter Vurderingsstyrelsen en ejendoms- og grundværdi for alle omkring 1.750.000 ejerboliger pr. 1. januar i alle lige år. For de ejendomme, der er handlet mellem uafhængige parter tæt på en vurderingsdato, vil de fleste nok mene, at det burde være en nem sag for Vurderingsstyrelsen at fastsætte i det mindste en korrekt ejendomsværdi, men så enkelt er det ikke.
Selvom Vurderingsstyrelsen groft sagt får foræret markedsværdien på et sølvfad, så fraviges metoden til værdiansættelsen ikke. Det vil sige, at ejendommens værdi udregnes ud fra alle oplysninger om ejendommen og ud fra handelspriser for 15 referenceejendomme i området. Heri indgår den konkrete ejendom selvsagt også, hvis den er handlet op til vurderingsdatoen, men den vægter maksimalt med 12,9 % i det endelige beregningsgrundlag.
Forklaringen herpå er, at boligskatterne kun beregnes på grundlag af 80 % af den fastsatte ejendoms- og grundværdi. Målet med de offentlige vurderinger er derfor ikke, at de nødvendigvis skal ramme plet, men at de ikke må være mere end 20 % forkerte. Er de dét, kan boligejerne klage over vurderingen og kun i så fald. Hvis man forestiller sig to naboejendomme, der begge er vurderet til 5 mio. kr., men hvis faktiske markedsværdi er henholdsvis 4 mio. kr. og 6 mio. kr. kan ingen af ejerne klage over deres vurdering, da den ikke er mere end 20 % forkert. Det lever ejeren af den dyreste bolig givetvis fint med, idet denne kun betaler boligskat af 2/3 af ejendommens værdi, mens naboen betaler boligskat af sin ejendoms fulde værdi. En ny kendelse fra Landsskatteretten er en fin illustration af reglerne.
Sagen angik et parcelhus med et boligareal på 187 m2, hvis ejendomsværdi pr. 1. januar 2020 af Vurderingsstyrelsen var ansat til 3.214.000 kr. ved brug af sædvanlige vurderingsprincipper, herunder 15 referenceejendomme i samme kvarter. De var alle beliggende indenfor en radius af 300 meter af det omhandlende hus.
Husets ejer havde solgt huset i september 2020 for en pris på 2.555.000 kr., og påstod ejendomsværdien nedsat hertil med den begrundelse, at ”virkeligheden må være at foretrække frem for en model”.
Heri var Landsskatteretten ikke enig. Landsskatteretten bekræftede, at salgsprisen kunne inddrages ved vurderingen, selvom salget var sket efter vurderingsdatoen, og at denne lå mere end 20 % under den fastsatte ejendomsværdi. Alligevel kunne salgsprisen efter rettens opfattelse ikke bruges, fordi den offentlige vurdering ikke er udtryk for en eksakt beløbsmæssig værdi, men derimod en værdi inden for et vist spænd. Hvis salgsprisen skulle bruges, ville den få næsten eneafgørende betydning for vurderingen, hvilket der ikke var hjemmel til eller grundlag for.
Det fremgår af sagen, at Skatteankestyrelsen – Landsskatterettens sekretariat – havde indstillet, at husejeren skulle have medhold i sin klage. Her mente man altså godt, at der var hjemmel til at bruge salgsprisen. Det fremgår også, at Vurderingsstyrelsen i sagen blev repræsenteret af Kammeradvokaten. Måske nok primært fordi, at sagen også angik et spørgsmål om formalia, men som viser de ganske betydelige kræfter, som husejere kan komme op mod, hvis de klager over en ejendomsvurdering. Noget som i vores øjne ikke just øger borgernes retssikkerhed.
/Employees/MIR.jpg)
