Værdiansættelse af K/S-anparter ved overdragelse til børn

Ved familieoverdragelser af fast ejendom, herunder i gave- og arvetilfælde, er skattemyndighederne forpligtet til at acceptere parternes prisfastsættelse, hvis denne ikke afviger mere end 15 procent fra den seneste offentlige vurdering, og der ikke foreligger særlige forhold. Reglen gælder, uanset om der er tale om en villa, en forældrelejlighed, et sommerhus eller en erhvervsejendom, og uanset om overdragelsen omfatter den fulde ejendom eller kun en ideel andel af denne.

Fordi de offentlige vurderinger har stået stille i så mange år, er afstanden mellem disse og ejendommenes faktiske handelsværdier vokset betragteligt, hvilket mange ejendomsejere har udnyttet til at sælge ejendomme til børn og børnebørn til meget favorable priser. Det har ført til mange skattesager, men domstolene har stået fast og gang på gang fastslået, at den omstændighed, at de offentlige vurderinger ikke er fulgt med prisudviklingen, ikke ændrer på, at borgerne som udgangspunkt kan støtte ret på reglen om at kunne handle til en pris indenfor +/- 15 % af vurderingen.

Særlige forhold

Det forhold, at domstolene har været på borgernes side i spørgsmålet om reglens anvendelse, er langt fra et udtryk for, at skatteministeriet har tabt alle sager om denne. Tværtimod har ministeriet vundet en pæn del, fordi der har foreligget ”særlige forhold”. Et begreb, som der ikke findes nogen facitliste på, og som er under konstant udvikling. Det betyder, at det ikke altid er så nemt, som man skulle tro, at afgøre, om en ejendom kan overdrages indenfor familien til en lavere pris end handelsprisen. 

Når det gælder erhvervsejendomme, har Vestre Landsret inden for relativt kort tid afsagt to domme, der illustrerer problemstillingen, og som fik hvert sit udfald.

K/S-andele

Den nyeste dom – afsagt den 12. februar 2024 – angik et tilfælde, hvor en far havde overdraget anparter i to ejendomskommanditselskaber, hvori han var bestyrelsesformand, til sine to døtre. Værdien af anparterne var ved gaveafgiftsberegningen fastsat med udgangspunkt i ejendommenes offentlige vurdering fratrukket 15 %. I kommanditselskabernes årsregnskaber var ejendommene derimod indregnet til deres dagsværdi, der var omkring 40 % højere end den offentlige vurdering. Da den regnskabsmæssige værdiansættelse var baseret på almindeligt anerkendte principper for den slags og ud fra konkrete oplysninger om ejendommenes forhold, forelå der ifølge landsretten sådanne særlige forhold, at skattemyndighederne ikke var forpligtet til at acceptere værdiansættelsen ved gaveoverdragelsen. Der skulle derfor betales gaveafgift af forskellen mellem dagsværdien af ejendommene ifølge årsregnskaberne og den aftalte pris.

Næringsejendomme

Dette omfatter ejendomme, som ejes af personer, der har det som deres hele eller delvise levevej at handle med den slags, herunder ejendomshandlere og håndværkere. I en dom fra sidste efterår fastslog landsretten, at der ikke forelå ”særlige forhold” i et tilfælde, hvor et forældrepar havde overdraget 5/6 af deres virksomhed til deres fem børn og i denne forbindelse værdiansat ejendommene til 85 % af den offentlige vurdering, hvilket ifølge skattemyndighederne var mindst 640 mio. kr. under disses handelsværdi. Dommen, der er anket til Højesteret, blev begrundet med, at skattemyndighederne ikke havde godtgjort, at ejerne havde konkret viden om ejendommenes faktiske handelsværdi.