Noteoplysninger om investeringsejendomme til dagsværdi
Noteoplysninger om investeringsejendomme til dagsværdi
To nyere afgørelser fra Erhvervsstyrelsen er med til at belyse, hvilke oplysninger der i årsregnskabet skal gives om grundlaget for værdiansættelsen af investeringsejendomme til dagsværdi.
Investeringsejendomme omfatter groft sagt alle former for udlejningsejendomme. Det vil sige ejendomme, der besiddes med henblik på igennem en længere årrække at opnå et afkast i form af lejeindtægter og på langt sigt måske tillige en kapitalgevinst.
Sådanne ejendomme kan i årsregnskabet indregnes til kostprisen med fradrag af af- og nedskrivninger eller til dagsværdien med regulering enten over resultatopgørelsen eller over egenkapitalen. Sidstnævnte mulighed bortfalder snart ifølge et verserende lovforslag.
Selskaber, der indregner sådanne ejendomme til dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen – hvilket efterhånden nok er det mest anvendte princip – skal i en note redegøre nærmere for forudsætningerne for værdiansættelsen. Noget som de to nye afgørelser fra Erhvervsstyrelsen bidrager til forståelsen af.
I den ene afgørelse fastslog styrelsen, at det ikke var tilstrækkeligt at oplyse, at målingen af dagsværdien blev foretaget af en ekstern rådgiver. Der burde også være medtaget oplysninger om blandt andet finansieringsforhold, længden på lejekontrakter, kvadratmeterpriser, drifts- og vedligeholdelsesomkostninger og om tomgang.
I den anden afgørelse påpegede styrelsen blandt andet, at der burde være medtaget oplysninger om niveauet for fremtidige lejeindtægter, om brugen af en ekstern rådgiver til værdiansættelsen, ligesom der manglede en fordeling af tilgangen på henholdsvis nyanskaffelser og forbedringer. Det blev desuden påpeget, at der manglede en følsomhedsanalyse for effekten af visse af de anvendte forudsætninger.
Begge afgørelser angår regnskaber aflagt efter internationale regnskabsstandarder, men er efter vores vurdering også relevante i forhold til regnskaber, der aflægges efter årsregn-skabsloven.
Oplysningerne skal som udgangspunkt gives for hver ejendom, men det er muligt at gruppere efter fx geografisk beliggenhed eller ejendomstype. Det er dog en forudsætning, at der ikke er væsentlige afvigelser i de centrale forudsætninger mellem de grupperede ejendomme.
Hvis forrentningskravet og andre ikke-observerbare forudsætninger kan medføre store udsving i dagsværdien, anbefaler vi, at der laves en følsomhedsanalyse til brug for en beskrivelse af konsekvenserne af disse udsving.
Sådanne ejendomme kan i årsregnskabet indregnes til kostprisen med fradrag af af- og nedskrivninger eller til dagsværdien med regulering enten over resultatopgørelsen eller over egenkapitalen. Sidstnævnte mulighed bortfalder snart ifølge et verserende lovforslag.
Selskaber, der indregner sådanne ejendomme til dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen – hvilket efterhånden nok er det mest anvendte princip – skal i en note redegøre nærmere for forudsætningerne for værdiansættelsen. Noget som de to nye afgørelser fra Erhvervsstyrelsen bidrager til forståelsen af.
I den ene afgørelse fastslog styrelsen, at det ikke var tilstrækkeligt at oplyse, at målingen af dagsværdien blev foretaget af en ekstern rådgiver. Der burde også være medtaget oplysninger om blandt andet finansieringsforhold, længden på lejekontrakter, kvadratmeterpriser, drifts- og vedligeholdelsesomkostninger og om tomgang.
I den anden afgørelse påpegede styrelsen blandt andet, at der burde være medtaget oplysninger om niveauet for fremtidige lejeindtægter, om brugen af en ekstern rådgiver til værdiansættelsen, ligesom der manglede en fordeling af tilgangen på henholdsvis nyanskaffelser og forbedringer. Det blev desuden påpeget, at der manglede en følsomhedsanalyse for effekten af visse af de anvendte forudsætninger.
Begge afgørelser angår regnskaber aflagt efter internationale regnskabsstandarder, men er efter vores vurdering også relevante i forhold til regnskaber, der aflægges efter årsregn-skabsloven.
Huskeliste
Der findes ikke et regelsæt, der nøjagtigt beskriver, hvad der skal oplyses om, men efter vores opfattelse bør der som minimum oplyses om følgende forhold:- Ejendomstype
- Geografisk beliggenhed
- Anvendt værdiansættelsesmetode
- Anvendt forrentningskrav/diskonteringsfaktor
- Normalindtjening
- Tomgang
- Terminalperiode (ved anvendelse af DCF-metoden)
- Forventet inflation
- Forventet vedligeholdelsesbehov
Oplysningerne skal som udgangspunkt gives for hver ejendom, men det er muligt at gruppere efter fx geografisk beliggenhed eller ejendomstype. Det er dog en forudsætning, at der ikke er væsentlige afvigelser i de centrale forudsætninger mellem de grupperede ejendomme.
Hvis forrentningskravet og andre ikke-observerbare forudsætninger kan medføre store udsving i dagsværdien, anbefaler vi, at der laves en følsomhedsanalyse til brug for en beskrivelse af konsekvenserne af disse udsving.