Moms, når byggefirmaer sælger til private

Selvom køberen af et nyt hus nok er ligeglad, så skal byggefirmaet som supplement til købsaftalen også udstede en faktura. Hvis der efterfølgende indrømmes en dekort, skal der udstedes en kreditnota.

Der har været godt gang i byggeriet i de senere år. Alene i 2021 blev der ifølge boligmediet Boliga.dk opført ikke mindre end 1.861 nye sommerhuse, 10.419 nye villaer og rækkehuse og 13.520 nye ejerlejligheder. Heraf blev en stor del opført for egen regning af nogle af de store aktører på området som fx Huscompagniet eller EBK og efterfølgende solgt som nøglefærdige huse, mens andre blev opført og solgt af mindre, typisk lokale, entreprenører.

Moms

Byggefirmaer og andre, der erhvervsmæssigt handler med fast ejendom, skal betale moms af salgssummen, men kun når de sælger en ubebygget byggegrund eller et nyt hus – altså en grund med et nyt hus på. Et hus anses for nyt, indtil det er fem år gammelt regnet fra ibrugtagningstidspunktet. 

I nogle tilfælde skal der også betales moms ved salg af et ældre hus. Det er tilfældet, hvis huset op til salget er ombygget i en sådan grad, at de samlede istandsættelsesudgifter fx overstiger 25 % af salgssummen. I så fald sidestilles det nemlig med et nyt hus. Genopførelse af en bygning efter en forsikringsdækket erstatning medfører ikke, at den ændrer status til ny med den konsekvens, at der skal betales moms ved salget.

Byggefirmaers mulighed for momsfradrag ved indkøb og opførelse af fast ejendom følger anvendelsen af den faste ejendom. Firmaer, der indkøber en byggegrund og opfører fast ejendom til salg herpå, har således ret til fradrag for momsen af udgifterne forbundet med opførelsen m.m. Baggrunden herfor er, at det efterfølgende salg er momspligtigt.

Modsat har en virksomhed, der indkøber en byggegrund og opfører en fast ejendom til boligudlejning herpå, ikke adgang til momsfradrag for udgifterne forbundet med opførelsen m.m. Baggrunden herfor er, at den efterfølgende udlejning er fritaget for moms. Det gælder, uanset om et mellemliggende selskab er med i projektet.

Udstedelse af faktura

Ved salg af en momspligtig vare eller ydelse er sælgeren efter momsreglerne forpligtet til at udstede en faktura til køberen. Det gælder også ved salg af ejendomme til private, uanset at køberen dybest set nok er ligeglad med fakturaen, fordi den indgåede købsaftale – hvori samtlige vilkår for købet er fastsat – nok er mere vigtig for denne. Du kan læse mere om kravene til indholdet af en faktura i denne artikel.

Vi er ikke bekendt med tilfælde, hvor Skattestyrelsen har påtalt eller ligefrem sanktioneret, at der ikke er udstedt en faktura i forbindelse med et byggefirmas salg af et nyt hus til en privat, hvis firmaet ellers har indberettet og betalt den lovpligtige moms. Når vi alligevel tilråder, at der altid udstedes en faktura, er det fordi, det efter vores erfaring giver højere sikkerhed for, at salget bliver korrekt bogført og dermed kommer med på momsangivelsen.

Kreditnotaer

Det hænder, at byggefirmaer i forlængelse af et hussalg indrømmer køberen en dekort på grund af fejl eller mangler ved huset. Momsen af en sådan dekort er fradragsberettiget som indgående moms, men kun hvis der udstedes en kreditnota. Hvor udstedelse af en faktura ved et salg af et nyt hus måske ikke har den store betydning for et byggefirma, hvis momsen betales korrekt, så er udstedelse af en kreditnota i tilfælde af indrømmelse af en dekort til gengæld meget vigtig, da det er hele grundlaget for momsfradraget.

Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke

Please fill out the following form to access the download.