Når en investeringsejendom ønskes indregnet til dagsværdi, sker det som oftest til en beregnet kapitalværdi, men faktisk ligger denne mulighed kun på tredjepladsen i det særlige dagsværdihierarki.
Når en investeringsejendom (udlejningsejendom) indregnes til dagsværdi, skyldes det som oftest en opfattelse af, at denne værdi er med til at give et mere retvisende billede af selskabets økonomiske stilling end ved at anvende kostprisen med fradrag af af- og nedskrivninger. Den værdi kan nemlig ligge langt fra ejendommens faktiske værdi.
Når dagsværdien ønskes anvendt, skal det ske for alle virksomhedens investeringsejendomme, og værdien skal opgøres i overensstemmelse med årsregnskabslovens såkaldte dagsværdihierarki, der består af fire niveauer:
- Salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked
- Salgsværdi for enkelte bestanddele eller for lignende aktiver
- Kapitalværdi beregnet efter DCF-model, afkastbaseret model eller lignende
- Kostpris
Hierarkiet afspejler forskellige værdiansættelsesmetoder oplistet i en prioriteret rækkefølge ud fra, hvilken metode der er bedst. Som regnskabsaflægger skal man altid søge det højst mulige niveau i hierarkiet, idet valg af niveau dog nødvendigvis afhænger af de data, der foreligger for den pågældende ejendom. Uanset hvilken af de fire metoder der bruges, skal dagsværdien ikke reduceres med skønnede salgsomkostninger.
Salgsværdi (1 og 2)
Værdiansættelse på basis af observerbare priser i et aktivt marked vil som udgangspunkt ikke være muligt for ejendomme. I enkelte tilfælde kan salgsværdien for en ejendom, der er direkte sammenlignelig og som har de samme egenskaber, bruges som dagsværdi. Det gælder fx i tilfælde, hvor ejendommen er en ejerlejlighed, og der findes aktuelle salgspriser for tilsvarende lejligheder i samme ejendom.
Er den konkrete ejendom solgt umiddelbart efter statusdagen – eller købt umiddelbart inden denne – vil handelsprisen under normale omstændigheder være udtryk for dens salgsværdi og vil derfor kunne anvendes som dagsværdi. Der skal dog altid ske en vurdering af, om der er sket væsentlige ændringer mellem handels- og statustidspunktet.
Kapitalværdi
Da det som nævnt kan være svært at finde en salgsværdi ud fra niveau 1 og 2 for en given investeringsejendom, måles sådanne i praksis som oftest til dagsværdi på basis af enten en DCF-model eller en afkastbaseret model. Beregning ud fra disse modeller kan eventuelt foretages med assistance fra en valuar, men der er ikke noget krav herom.
Ved brug af disse beregningsformer er de valgte forudsætninger selvsagt af afgørende betydning for den endelige værdi. I den forbindelse er især afkastkravet afgørende for ejendommens dagsværdi, og selv mindre udsving i denne kan få betydelig effekt. Herudover skal der tages stilling til en række forudsætninger som fx forventet inflation, tomgang i ejendommen, ændringer i huslejeniveau og vedligeholdelsesplaner for ejendommen.
Notekrav og præsentation
Værdireguleringer af investeringsejendomme til dagsværdi skal – sammen med eventuelle gevinster og tab ved salg af sådanne ejendomme – efter vores opfattelse vises på en særskilt linje i resultatopgørelsen. Når det gælder de særlige notekrav, der kræves ved indregning af investeringsejendomme til dagsværdi, kan du læse herom i denne artikel.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.