Depechen-artikel:

Værdiansættelse af ejendomme i dødsboer

07 august 2019

Stefan Bjerregaard , Partner, Skat |

Det kan få stor betydning for både arveafgift og skat, hvilken værdi en ejendom sættes til i en boopgørelse. Normalt kan der tages udgangspunkt i den offentlige vurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne.

Der indgår fast ejendom i ganske mange dødsboer. I de fleste tilfælde i form af en villa eller en ejerlejlighed og måske tillige et sommerhus, men der kan også være tale om en produktionsejendom eller en udlejningsejendom, herunder en forældrelejlighed.

Ofte er ejendommen – eller ejendommene – det største aktiv i boet. Derfor er det ikke ligegyldigt, hvilken værdi den eller de sættes til i boopgørelsen. Der skal nemlig betales arveafgift (boafgift) med mindst 15 %, hvis nettoformuen i boet overstiger et beløb på kun 295.300 kr. (2019), ligesom boet i sig selv bliver skattepligtigt, hvis fx nettoformuen i boet overstiger et beløb på 2.901.400 kr. (2019). Sidstnævnte skattepligt betyder, at der skal betales skat af gevinsten på de aktiver, som afdøde ikke i levende live kunne have solgt skattefrit, herunder især aktier, K/S-andele og udlejningsejendomme. Læs om muligheden for at eliminere dødsboskatten i denne artikel fra Depechen 2019, nr. 9.

 

Regler for værdiansættelse af ejendomme

Fast ejendom kan i boopgørelsen som udgangspunkt ansættes til en værdi indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige vurdering. I de fleste tilfælde er det mest optimalt med en så lav værdi som mulig, hvorfor 85 % af den seneste vurdering er en hyppig anvendt værdi.

Skattemyndighederne kan kun ændre værdien, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Er dette tilfældet kan skattemyndighederne til gengæld selv fastsætte en højere værdi, eller de kan bede skifteretten om at udpege en ejendomsmægler til at fastsætte denne.  I begge tilfælde er det i så fald ejendommens faktiske markedsværdi, som skal fastsættes og indgå i boopgørelsen.

Hidtil har mange været af den opfattelse, at der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”, blot fordi den offentlige vurdering må antages at være misvisende. En ny kendelse fra Østre Landsret viser imidlertid noget andet.

 

Ejendom købt til en pris langt over den offentlige vurdering

Sagen handlede om en ejendom, som i en boopgørelse var værdiansat til 1.487.500 kr. svarende til 85 % af den offentlige vurdering. Denne værdi havde skattemyndighederne imidlertid forhøjet markant med henvisning til, at afdøde havde købt ejendommen for et næsten tre gange højere beløb, nemlig for 4.350.000 kr., mindre end fire år forud for sin død, og at ejendomspriserne i kommunen havde været svagt stigende siden købet.

Arvingerne gjorde ved Østre Landsret gældende, at der ikke forelå ”særlige omstændigheder”, og at skattemyndighederne derfor ikke havde ret til at ændre værdiansættelsen. Heri fik de ikke medhold. I sin kendelse fastslog retten, at Skifteretten ikke har kompetence til at efterprøve skattemyndighedernes værdiansættelse, og at arvingernes eneste mulighed for at anfægte en sådan består i selv at bede en sagkyndig om at vurdere ejendommen. Noget som arvingerne i det konkrete tilfælde næppe var interesserede i, da en sådan formentlig ikke ville føre til en lavere værdi.

 

Vi håber kendelsen ankes

Kendelsen har stor principiel betydning, fordi de offentlige vurderingerne har været låst fast i en længere årrække. Derfor bliver der flere og flere tilfælde, hvor markedsværdien af en ejendom afviger fra den offentlige vurdering. Det kunne derfor være interessant at få Højesteret til at tage stilling til, om dette i sig selv er en ”særlig omstændighed”. Det er derfor vores håb, at kendelsen ankes til Højesteret. Hvorvidt det sker, vides pt. ikke.

Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.