Selvom der er gjort meget for, at de nuværende boligejere ikke skal få nogen økonomisk ulempe af de nye ejendomsskatteregler, så ender nogle af disse nu nok alligevel med at komme til at betale en del af regningen.
Selvom der er sagt og skrevet meget om konsekvenserne af boligskatteaftalen, så er det ikke helt nemt at få overblik over disse. Her er vores bud på en kortfattet beskrivelse af de vigtigste elementer:
Ny vurderingslov
Det nye ejendomsvurderingssystem, som forventes at give mere retvisende ejendomsvurderinger, tages i brug i 2018 for ejerboliger og i 2019 for øvrige ejendomme, herunder erhvervsejendomme og andelsboliger. Ejerne modtager besked om de nye vurderinger i foråret 2019 (ejerboliger) henholdsvis 2020 (øvrige ejendomme).
De nye vurderinger skal bruges ved beregning af ejendomsværdiskat for ejerboliger fra 2018, for grundskyld for ejerboliger fra 2019 og for grundskyld og dækningsafgift for øvrige ejendomme fra 2020, men alle disse skatter og afgifter beregnes på grundlag af kun 80 % af de fastsatte ejendomsværdier henholdsvis grundværdier for at imødegå den usikkerhed, der altid er forbundet med værdiansættelse af ejendomme.
Ibrugtagningen af det nye vurderingssystem vil medføre markant højere vurderinger. Skatteministeriet estimerer således, at ejendomsværdierne for enfamilieshuse i gennemsnit vil stige med 26 %, mens grundværdierne vil stige med 47 %. For ejerlejligheder vil ejendomsværdien gennemsnitlig stige med 46 %, mens deres grundværdi forventes at ville stige med hele 330 %.
Nye satser
De højere vurderinger ville ved uændrede skattesatser medføre væsentlig højere ejendomsskatter. Dette ønskes undgået i videst muligt omfang. Derfor sænkes skattesatserne, ligesom der indføres en indefrysningsordning for de tilfælde, hvor skatterne alligevel stiger.
Når det gælder ejendomsværdiskat, nedsættes satserne med virkning fra 2021. Den almindelige sats forventes nedsat fra 1,0 % til 0,55 %, mens den høje sats forventes nedsat fra 3,0 % til 1,4 %. Grænsen for, hvornår der skal beregnes ejendomsværdiskat med den høje sats, forventes hævet fra de nuværende ca. 3 mio. kr. til 7,5 mio. kr., svarende til et beregningsgrundlag på 6 mio. kr. (80 % af 7,5 mio. kr.). De endelige satser og den endelige beløbsgrænse fastsættes først i foråret 2020, når de nye vurderinger kendes.
Loftet over grundskyldspromillen reduceres fra 2021 fra 34 promille til 30 promille, og undergrænsen ophæves. Den gennemsnitlige grundskyldspromille forventes at falde fra 26 promille til 16 promille. De kommunale satser for dækningsafgift fastsættes på et lavere niveau end nu, sådan at provenuet af afgiften ikke kommer til at stige. Kommuner, der ikke opkræver dækningsafgift i 2019, bliver afskåret fra at gøre det i 2020.
Skatterabat fra 2021
For de ca. 40 % af ejendommene, hvor de nye regler beregningsteknisk medfører en stigning i de samlede ejendomsskatter, fastsættes en skatterabat, der sikrer, at ingen kommer til at betale mere i skat end under de gældende regler.
For ejerboliger gives rabatten til dem, der har købt deres hus eller ejerlejlighed inden udgangen af 2020, og den gælder frem indtil boligen sælges. For erhvervsejendomme, herunder andelsboliger, aftrappes rabatten over 20 år.
Indefrysning af stigninger i boligskatten
De ejendomsejere, der må konstatere en stigning i deres ejendomsskatter, kan få henstand med betalingen efter 2 modeller.
For det første sker der automatisk indefrysning af stigninger i grundskylden i årene 2018, 2019 og 2020, hvis stigningen overstiger et beløb på 200 kr. Frem til 31/12 2020 forrentes beløbet ikke. Fra 1/1 2021 skal der betales renter af gælden med den rentesats, som gælder for pensionisters indefrysning af ejendomsskat og som for 2017 udgør 1,24 %.
For det andet vil nominelle stigninger på over 500 kr. i de samlede ejendomsskatter (grundskyld + ejendomsværdiskat) efter 1/1 2021 kunne indefryses ligeledes mod betaling af en tilsvarende rente.
Indefrosne beløb forfalder til betaling, når huset sælges. Frem til udgangen af 2020 vil der på grund af rentefriheden næppe være mange, som ikke vil have fordel af en indefrysning. Fra 2021 afhænger det af ejerens lånerente henholdsvis placeringsrente. For husejere, der har indeståender til lav eller ingen rente i et pengeinstitut, vil det formentlig bedst kunne betale sig at betale skatten løbende.
Muligheden for indefrysning gælder kun for ejerboliger, der ejes af fysiske personer. Til gengæld er det for disse uden betydning, om de selv bebor ejendommen, eller om den er udlejet. Derimod gælder tilbuddet om indefrysning ikke for ejerboliger ejet af selskaber mv. og heller ikke for erhvervsejendomme, herunder for andelsboliger.
Tilbagebetaling af ejendomsskat for årene 2011 - 2018
Når de nye vurderinger kendes, vil der til dem, hvis ejendomme efter de gamle regler har været vurderet for højt, ske tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsskat for årene 2011 – 2018. Dem, der har betalt ejendomsskatter af for lave vurderinger, får ikke en regning med tilbagevirkende kraft.
Udbetaling sker såvel til ejere af ejerboliger som til ejere af erhvervsejendomme. For ejerboliger vil tilbagebetalingen gennemsnitligt udgøre et beløb på omkring 12.500 kr. pr. ejendom.
Det er især husejere uden for de større byer, som kan se frem til penge. Ejeren af et billigere hus i Vordingborg kan ifølge Skatteministeriet se frem til en tilbagebetaling på 25.800 kr., mens ejeren af et typisk hus i Struer kan se frem til en tilbagebetaling på 16.800 kr. Ejeren af en dyrere ejerlejlighed i Randers kan se frem til at få tilbagebetalt 15.600 kr.
Læs mere om tilbagebetalingsordningen i vores artikel herom i Depechen 2017, nr. 7.
Vindere og tabere
Det har været et åbenlyst politisk mål, at overgangen til de nye regler skal være så skånsom som muligt. Det sikrer skatterabatten og indfrysningsordningen.
Skatterabatten gælder ikke for dem, der køber ejendom efter 1/1 2021. De kommer dermed til at betale væsentligt mere i ejendomsskat. Det kan derfor være nærliggende at udpege dem som taberne ved de nye regler. Det må imidlertid formodes, at købernes højere skatter vil få indflydelse på den pris, som de vil betale for ejendommene. Nuværende ejere kommer således nogle steder - uanset skatterabat og henstand - nok også til at bære en del af regningen, fordi salgsprisen for deres hus bliver mindre.
Geografisk vil det især være husejere i Storkøbenhavn – samt ejere af ejerlejligheder i alle større byer - som kan se frem til højere ejendomsskatter, mens husejere i mange landkommuner ikke blot vil få penge tilbage, men også vil kunne se frem til lavere skatter i fremtiden.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.