Investeringsejendomme skal præsenteres som investeringsejendomme – også når de måles til kostpris
Investeringsejendomme skal præsenteres som investeringsejendomme – også når de måles til kostpris
Der har i praksis været en udbredt opfattelse af, at en investeringsejendom kun skal præsenteres særskilt som “Investeringsejendomme” i balancen, hvis ejendommen måles til dagsværdi. Det er imidlertid ikke målemetoden, der afgør, hvordan ejendommen skal præsenteres.
Det betyder, at investeringsejendomme, der måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger, også skal præsenteres som investeringsejendomme, når ejendommene udgør en væsentlig bestanddel af balancen, og virksomhedens særlige karakter gør en sådan tilpasning nødvendig.
Det er vigtigt at skelne mellem klassifikation og måling. At en ejendom klassificeres som en investeringsejendom betyder ikke, at den nødvendigvis skal måles til dagsværdi.
Efter årsregnskabsloven er udgangspunktet, at investeringsejendomme måles til kostpris med løbende afskrivninger på bygninger mv. Måling til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38 er derimod et frivilligt tilvalg.
Valget af kostpris ændrer altså ikke på, at der er tale om en investeringsejendom.
Hvis investeringsejendommene udgør en væsentlig bestanddel af balancen, og virksomhedens særlige karakter gør det påkrævet, skal ejendommene derfor præsenteres efter deres klassifikation. Erhvervsstyrelsen nævner direkte “Investeringsejendomme” frem for “Grunde og bygninger” som eksempel og henviser til årsregnskabslovens § 23, stk. 4.
Har en virksomhed eksempelvis en udlejningsejendom, som er en væsentlig del af balancen, er det således ikke afgørende for præsentationen, om ejendommen måles til dagsværdi eller kostpris. Er der tale om en investeringsejendom, skal årsrapportens præsentation afspejle dette.
Der er i dette tilfælde ikke tale om, at virksomheden ændrer målegrundlaget fra f.eks. kostpris til dagsværdi. Det er alene præsentationen i årsrapporten, der korrigeres, så den afspejler ejendommenes korrekte klassifikation.
I anvendt regnskabspraksis bør der indsættes et afsnit, som omtaler ændringen som følge af den ændrede præsentation, så regnskabsbrugeren tydeligt kan forstå, hvorfor opstillingen af ejendommene er ændret i forhold til tidligere.
For mange ejendomsselskaber vil ændringen således ikke betyde, at værdien af ejendommene ændres. Men den sikrer en mere retvisende og forståelig præsentation af selskabets investeringer og aktiviteter.
Formålet med ejendommen er afgørende
En investeringsejendom er overordnet en ejendom, der besiddes med det formål at opnå lejeindtægter, kapitalgevinster eller begge dele. Klassifikationen tager således udgangspunkt i formålet med at besidde ejendommen. Erhvervsstyrelsen henviser i den forbindelse til IAS 40 som fortolkningsgrundlag for klassifikationen efter årsregnskabsloven.Det er vigtigt at skelne mellem klassifikation og måling. At en ejendom klassificeres som en investeringsejendom betyder ikke, at den nødvendigvis skal måles til dagsværdi.
Efter årsregnskabsloven er udgangspunktet, at investeringsejendomme måles til kostpris med løbende afskrivninger på bygninger mv. Måling til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 38 er derimod et frivilligt tilvalg.
Valget af kostpris ændrer altså ikke på, at der er tale om en investeringsejendom.
Derfor er “grunde og bygninger” ikke altid den rigtige præsentation
Erhvervsstyrelsen fremhæver, at årsregnskabslovens almindelige regnskabsskemaer tager udgangspunkt i handels- og produktionsvirksomheder. For blandt andet ejendomsinvesteringsvirksomheder kan det derfor være nødvendigt at tilpasse betegnelserne i årsrapporten, så de giver regnskabsbrugeren en korrekt forståelse af virksomhedens aktiviteter.Hvis investeringsejendommene udgør en væsentlig bestanddel af balancen, og virksomhedens særlige karakter gør det påkrævet, skal ejendommene derfor præsenteres efter deres klassifikation. Erhvervsstyrelsen nævner direkte “Investeringsejendomme” frem for “Grunde og bygninger” som eksempel og henviser til årsregnskabslovens § 23, stk. 4.
Har en virksomhed eksempelvis en udlejningsejendom, som er en væsentlig del af balancen, er det således ikke afgørende for præsentationen, om ejendommen måles til dagsværdi eller kostpris. Er der tale om en investeringsejendom, skal årsrapportens præsentation afspejle dette.
Hvad gør man, hvis ejendommene tidligere har stået under “Grunde og bygninger”?
Har virksomheden i tidligere årsrapporter præsenteret sine investeringsejendomme som “Grunde og bygninger”, bør præsentationen ændres, så investeringsejendommene fremover fremgår særskilt som “Investeringsejendomme”.Der er i dette tilfælde ikke tale om, at virksomheden ændrer målegrundlaget fra f.eks. kostpris til dagsværdi. Det er alene præsentationen i årsrapporten, der korrigeres, så den afspejler ejendommenes korrekte klassifikation.
I anvendt regnskabspraksis bør der indsættes et afsnit, som omtaler ændringen som følge af den ændrede præsentation, så regnskabsbrugeren tydeligt kan forstå, hvorfor opstillingen af ejendommene er ændret i forhold til tidligere.
For mange ejendomsselskaber vil ændringen således ikke betyde, at værdien af ejendommene ændres. Men den sikrer en mere retvisende og forståelig præsentation af selskabets investeringer og aktiviteter.
/Employees/MDM.jpg)