Ejendomsvurderingerne for erhvervsejendomme ruller igen; husk 4-ugers fristen, når deklarationen lander i din Digitale Post!

Udsendelsen omfatter blandt andet etageboligejendomme, øvrige boligejendomme, butikker og kontorer, lager-, logistik- og industriejendomme samt rekreative arealer og naturarealer. 2021-vurderingen er den første endelige vurdering efter det nye vurderingssystem. Den fastsætter grundværdien pr. 1. marts 2021 – altså hvordan ejendommen så ud pr. denne dato – og danner grundlag for den endelige beregning af grundskyld og eventuel dækningsafgift for 2022 og 2023.

Inden vurderingen bliver endelig, får ejeren mulighed for at kontrollere datagrundlaget via den såkaldte deklaration.
 

Deklarationen viser, hvad vurderingen bygger på

Deklarationen er Vurderingsstyrelsens høring af ejeren. Den indeholder den forventede grundværdi og de oplysninger, som styrelsen vil anvende ved vurderingen.

Ejeren har 4 uger fra modtagelsen til at gøre indsigelse. Herefter træffer Vurderingsstyrelsen den endelige afgørelse. Når den endelige vurdering lander, er der en klagefrist på 90 dage.

Deklaration → 4 uger til indsigelse → endelig 2021-vurdering → 90 dage til klage → efterregulering af skatterne for 2022 og 2023 VISUEL ILLUSTRATION MANGLER

Derfor anbefaler vi, at du gør indsigelser ved deklarationen frem for ved den endelige vurdering

I deklarationsfasen kan ejeren få korrigeret de oplysninger og forudsætninger, som vurderingen skal træffes på baggrund af. Det er gebyrfrit, og forhold, som kan påvirke grundværdifastsættelsen i ned til 5 %, kan medføre en revurdering af den pågældende ejendomsvurdering.

Venter du med at klage til den endelige vurdering modtages, kan ejendomsvurderingen (grundværdien) kun ændres, hvis klagebehandlingen fører til en ændring på mere end 20 %. Det betyder i praksis, at en fejl kan have betydning for vurderingen uden at være stor nok til at føre til en ændring i en efterfølgende klagesag. Derfor bør fejl i vurderingsgrundlaget håndteres, mens deklarationen er åben.
 

Dette bør særligt gennemgås i deklarationen

Deklarationen kan være omfattende. Vi anbefaler især at kontrollere:

• Segmentet: Segmenteringen bestemmer, hvilken beregningsmetode der anvendes. En ejendom kan desuden bestå af dele, der skal henføres til forskellige segmenter. Er din ejendom landet i den rette kategori?
• Anvendelse og udnyttelse: Grundværdien fastsættes ikke alene ud fra den aktuelle anvendelse. Vurderingsstyrelsen ser også på den anvendelse og udnyttelse, som er retligt mulig efter blandt andet plangrundlaget. Kontrollér derfor både den forudsatte anvendelse og eksempelvis den anvendte bebyggelsesprocent. Dette kræver, at du nærlæser lokalplanen.
• BBR og arealer: Arealer og anvendelseskoder indgår direkte i vurderingen. Oplysningerne skal samtidig afspejle ejendommens forhold på vurderingstidspunktet den 1. marts 2021. En BBR-rettelse foretaget senere dokumenterer derfor ikke i sig selv, at forholdet også var gældende på vurderingstidspunktet. Retter du BBR som følge af forhold tilbage i tid, skal du gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på, at der er foretaget disse rettelser. Meddelelse fra kommunen om BBR-rettelsen vedlægges som dokumentation.
• Plangrundlag og retlige begrænsninger: Lokalplanen kan være afgørende for den mulige anvendelse og udnyttelse. Servitutter, fredninger og andre retlige begrænsninger bør også kontrolleres, hvis de begrænser de muligheder, som Vurderingsstyrelsen har lagt til grund. Som ejer ved du bedst, hvilke rettigheder og evt. begrænsninger, der gælder for din ejendom.
• Referenceejendomme og beregningsgrundlag: For de almindelige erhvervssegmenter tager modellen udgangspunkt i ejerboligpriser. Det kan give overraskende resultater, eksempelvis for en industriejendom tæt på et dyrt boligområde. Kontrollér derfor de referenceejendomme og øvrige beregningsforudsætninger, der fremgår af deklarationen; er der kun indhentet referenceejendomme fra den dyre side af vejen, eller er der sket en god fordeling?

 

Særligt OBS på fejl ved butik og kontor i ét plan

Vurderingsstyrelsen har konstateret fejl i de foreløbige 2021-vurderinger for butiks- og kontorejendomme i ét plan. Fejlen betyder, at de foreløbige vurderinger kan være for lave, hvilket medfører, at vi må forvente højere grundværdier på de endelige vurderinger. Der er altså særlig grund til at være opmærksom på deklarationen for butiks- og kontorejendomme.
 

2021-vurderingen udløser efterregulering

Når 2021-vurderingen er endelig, genberegnes grundskyld og eventuel dækningsafgift for 2022 og 2023, og der udsendes i den forbindelse en ny skattebillet for ejendommen.

En højere grundværdi medfører ikke nødvendigvis en tilsvarende stor efteropkrævning. De tidligere grundskatteloftsregler begrænsede, hvor meget beregningsgrundlaget for grundskylden kunne stige fra år til år. Det vil sige, at grundskyldsbetalingen i 2022 max kan udgøre en stigning på 4,4 % ift. 2021-betalingen. På samme måde kan 2023-betalingen max udgøre 2,8 % ift. 2022-opkrævningen.
 

Husk reguleringsklausuler ved køb og salg

Med udsendelsen af de nye vurderinger ser vi ind i en periode med mange efterreguleringer. I købs- og salgssituationer er det derfor væsentligt at indarbejde en gennemtænkt reguleringsklausul, som fastlægger, hvordan efteropkrævninger og tilbagebetalinger fordeles.
Det samme gælder vurderingsprocessen. Hvis en deklaration modtages efter overtagelsen, men vedrører en periode før handlen, bør aftalen regulere, hvem der skal orienteres, hvem der beslutter, om der skal gøres indsigelse eller klages, og hvem der skal medvirke med dokumentation.
 

Kontakt os, når du modtager din deklaration

Hos BDO Real Estate Tax Legal hjælper vi dig med alt fra at kontrollere deklarationen og beregningsgrundlaget, til at identificere relevante indsigelsespunkter og håndtere indsigelser og eventuelt senere klager. Står du i en købs- og salgssituation, kan vi estimere den forventede driftsøkonomi – herunder de efterreguleringer – og udarbejde de nødvendige klausuler til din købskontrakt.