Artikel:

Drømmen om et slot i udlandet lever - men hvad er de skattemæssige fordele og ulemper?

01 juli 2022

Hvem kan ikke genkende lysten til at pakke kufferten og drage sydpå for at udleve drømmen om livet på et sydlandsk slot, en olivenfarm eller lignende? Det solrige klima og de sydeuropæiske delikatesser? Det er blot nogle af fordelene ved at bo under sydens sol. Men hvordan bærer man sig ad med at købe den ejendom, hvor udlandsdrømmen skal udleves? Og hvad skal man være opmærksom på, hvis man som virksomhed ønsker at investere i udlandsejendomme?

Gennem det gamle smedejernshegn tårner Les 4 Moulins frem. Et fransk ferieparadis med udsigt over det bjergrige, grønne Provencelandskab. For fem år siden var ferieparadiset blot en drøm i det midtjyske, men i dag er drømmen blevet til en realitet. Vejen til at realisere drømmen er dog gået ad snørklede veje med flere forhindringer og benspænd undervejs.

Historien om et fransk ferieparadis startede faktisk for 28 år siden, da en række danskere købte et stort feriekompleks, der var gået konkurs i Norge. Dette kompleks blev ejet i fællesskab af en række aktionærer. To af disse – Børge Bisgaard og Kim Folmann – fik for fem år siden ideen om at starte et lignende koncept sydpå.

De to stiftere købte derfor et tidligere eksklusivt kursussted i Provence, som blev til Mit Franske Slot A/S. I dag døbt Les 4 Moulins.

 

Konceptet er meget simpelt, og samtidig helt unikt. Det er et aktieselskab, som man kan købe aktier i. Vores aktionærer har så en række aktionærrettigheder på stedet i forhold til leje af boliger med mere,

 fortæller Lars Børresen, som er én af de 176 aktionærer, der har købt sig ind i Mit Franske Slot.

 

God rådgivning gør en forskel

Mit Franske Slot har eksisteret i snart 5 år, men det var en kompleks sag at få stablet på benene. Virksomheden fik derfor hjælp af rådgivnings- og revisionsfirmaet BDO.

 

Vi var ikke helt skarpe på rækkefølgen i forbindelse med ejendomskøb i Frankrig. Derfor fik vi stor hjælp af BDO, som sørgede for, at der var styr på tingene, og sikrede, at især de skattemæssige regler blev overholdt 

siger Lars Børresen.

 

Det forholder sig nemlig sådan, at når man som virksomhed køber bolig i udlandet, skal ejendommen købes igennem et datterselskab i det pågældende land.

For Mit Franske Slot betyder det eksempelvis, at man har oprettet et fransk datterselskab, som bærer samme navn som slottet; Les 4 Moulins SAS. Datterselskabet sørger for, at alt i Frankrig er tilrettelagt efter de franske regler og systemer. Det betyder, at aktionærerne som udgangspunkt kun skal forholde sig til den danske selskabslovgivning, da de har købt sig ind i moderselskabet i Danmark.

Lyder det kompliceret? Det syntes kompagnonerne fra Mit Franske Slot i hvert fald. Derfor er Lars Børresen slet ikke i tvivl om, hvad hans første og bedste råd er:

 

Mit bedste råd til dem, der er interesserede i at investere i ejendomme i udlandet, er at søge rådgivning fra nogen, som har forstand på og meget gerne en forankring i det land, som man ønsker at foretage ejendomsinvesteringer i. Det er vigtigt at få hjælp fra nogen, der kender den konkrete lovgivning, så man er sikker på, at alt forløber, som det skal,

siger han.

 

Køb af udenlandske ejendomme i høj kurs

Hos rådgivnings- og revisionsvirksomheden BDO oplever man en øget interesse for investering i udenlandske boliger.

 

Vi ved, at der er mange danskere og danske virksomheder, som hvert år køber ejendom i udlandet, og vi får også flere kunder, som søger rådgivning i forbindelse med sådanne investeringer, 

fortæller Partner i BDO’s skatteafdeling, Mikael Risager.

Mikael Risager fremhæver, at der er en række parametre, man skal være opmærksom på, hvis man ønsker at investere i ejendomme i udlandet. Det er især vigtigt at have for øje, at de sydeuropæiske lande har anderledes lovgivning og skatteregler end herhjemme. Rent praktisk skal man ved ejendomskøb i et andet land ofte forberede sig på at bevæge sig tilbage i tiden til et langt mindre automatiseret skattesystem.

Derudover skal man være opmærksom på, hvordan man er stillet i forhold til de danske og udenlandske skattemyndigheder, men det afhænger især af, hvordan ferieboligen eller ejendommen anvendes.

 

De skattemæssige konsekvenser ved køb af udenlandske ejendomme

De skattemæssige konsekvenser i Danmark afhænger af, hvad den udenlandske ejendom anvendes til. Anvendes ejendommen udelukkende til udlejning, kan den under visse omstændigheder anses for en udlejningsejendom ud fra et skattemæssigt perspektiv. I et sådant tilfælde skal der ikke betales ejendomsværdiskat i Danmark, og virksomhedsordningen kan anvendes. Til gengæld skal overskuddet ved udlejningen medregnes til den danske indkomst.

Men drømmer du om at eje en udenlandsk feriebolig, som også skal kunne anvendes til privat brug – et sted hvor du kan trække stikket eller måske endda bosætte dig for at nyde din hårdtoptjente pension? Så er der flere skatteforhold, du bør være opmærksom på.

Uanset hvilket land boligen er beliggende i, vil der skulle betales lokale ejendomsskatter og i mange tilfælde også dansk ejendomsværdiskat. I nogle lande skal der også betales formueskat.

Anvender du og din virksomhed også delvist boligen til udlejning, vil der som hovedregel skulle betales skat af overskuddet i det pågældende land. Vælger du en dag at sælge boligen, vil der mange steder skulle betales skat af en eventuel fortjeneste. Nogle steder er gevinsten dog skattefri, hvis ejendommen har været ejet i en årrække.

Køber du ejendommen via et selskab, og kan råde over ejendommen i perioder, skal du være opmærksom på den danske ”misundelsesskat” for ledige perioder – og det kan blive overraskende dyrt, hvis man ikke har helt styr på dette i forbindelse med anskaffelsen.

Alt dette har Lars Børresen dog for længst fået styr på med hjælp fra BDO. Og tilbage i Frankrig fortryder han ikke et sekund at have investeret i Les 4 Moulins. Han er så glad for det, at han og kollegerne - Kim Folmann og Børge Bisgaard - har stiftet Mit Slot A/S, som nu har gentaget succesen i Toscana. De åbnede Mit Italienske Slot A/S 1.juni 2021 med 212 aktionærer, og de 3 stiftere er nu i gang med Mit spanske Slot a/s i Andalusien med 152 aktionærer og hvor BDO igen rådgiver. Denne gang forventes etableringen dog at gå anderledes nemt, fordi der helt fra starten af er styr på processen..