”Aftalepartierne” blev jo enige om, at ”Arne-pensionen” skal være fuldt finansieret. Af aftaleteksten fremgår det blandt andet, at ”lagerbeskatning af ejendomsavancer” skal udgøre en del af finansieringen.
Skatteministeren har i løbet af efteråret 2020 besvaret en række spørgsmål om tanken med de nye regler. På grundlag af disse ministersvar samt oplysningerne i den politiske aftale kan vi derfor tegne følgende billede af disse.
Skatteministeren har i et svar oplyst, at den endelige model for lagerbeskatningen af selskabers ejendomsavancer vil blive fastlagt i forbindelse med det lovforberedende arbejde. Derfor er der usikkerhed om den endelige model.
Lagerbeskatningen skal haves fra og med indkomståret 2023 og vil kun omfatte værdistigninger fra og med dette tidspunkt. Et egentligt udkast til lovforslag forventes at komme i høring i 2022.
Ved overgangen til lagerbeskatning i 2023 vil der skulle fastsættes indgangsværdier.
Beskatningen forventes kun at omfatte værdistigninger fra primo 2023, jf. et ministersvar. For ejendomme, der er købt forinden, vil værdistigningen frem til udgangen af indkomståret 2022 dermed stadig først skulle beskattes i det år, hvori ejendommen sælges.
Hvilke virksomhedstyper og ejendomme omfattes
Af aftaleteksten fremgår det, at lagerbeskatningen skal gælde for danske og udenlandske selskaber omfattet af selskabsskatteloven, der vil blive beskattet med den almindelige selskabsbeskatning på 22 %.
Det er endnu uklart, hvorvidt der indføres særregler, for så vidt angår transparente strukturer (fx ejerskab via K/S’er, P/S’er osv.). Skatteministeriet har ikke svaret direkte på et sådan spørgsmål, men det må formodes, at der vil ske en forholdsmæssig beskatning af selskabsdeltager, som selv er selvstændige skattesubjekter (dvs. aktieselskaber mv.).
Lagerbeskatningen vil omfatte boligejendomme og erhvervsejendomme, der ejes af et selskabsbeskattet selskab og anvendes til udlejning. Ejendomme, som selskabet anvender som led i sin egen erhvervsmæssige virksomhed, fx et kontordomicil eller en produktions- eller lagerbygning, fritages således for lagerbeskatningen.
Af den politiske aftale fremgår det, at der ”indføres desuden en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages”.
Der er en vis usikkerhed forbundet med koncernbegrebet, men det forventes og forekommer umiddelbart naturligt og i overensstemmelse med anden lovgivning, at ”koncernen” skal forstås som ”på sambeskatningsniveau”.
Værdiansættelse
Det vil angiveligt blive handelsværdien af ejendommene, som vil skulle danne grundlag for beskatningen, jf. et ministersvar. Dette vil i givet fald gøre indkomstopgørelsen ukompliceret for selskaber, der værdiansætter deres udlejningsejendomme til dagsværdi. Dagsværdi anses som udgangspunkt som værende et udtryk for handelsværdien.
Den afkastbaserede metode kan forventelig finde anvendelse til måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Her opgøres værdien med baggrund i ejendommens forventede driftsafkast (afkast før renter) og et forrentningskrav, der er fastsat på basis af det generelle renteniveau og individuelle forhold for den enkelte ejendom.
Udover afkastmodellen vil de mest anvendte modeller, fx eksterne vurderinger eller Discounted Cash Flow model, forventelig kunne finde anvendelse.
Lagerbeskatningen vil indebære, at løbende værdistigninger beskattes løbende. Hvis der i et senere år konstateres værdifald, vil tidligere års betalte skat ikke blive refunderet, men værdifaldet vil kunne fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det er det princip, der gælder generelt for aktiver, der beskattes efter lagerprincippet, og det er tanken, at dette også vil komme til at gælde for lagerbeskattede ejendomme, jf. ministersvar.
Investorer og ejendomsbesiddere bør være særligt opmærksomme på:
- at gennemgå og overveje indregningsværdierne behørigt allerede i forbindelse med aflæggelse af 2021-regnskab.
- at en høj indgangsværdi umiddelbart er at foretrække i forhold til den kommende lagerbeskatning, dog ikke såfremt man påtænker et generationsskifte, da det vil påvirke værdiansættelsen ved overdragelsen.
- at såfremt der er omstruktureringsmuligheder, som kan gennemføres, således at man kommer under grænseværdien på 100 mio. kr., bør disse afdækkes og eventuelt gennemføres.
Vi følger udviklingen tæt og står naturligvis til rådighed for spørgsmål.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.