Godt 1.000 sider lovforslag delt i to; hovedloven og følgelove, blev fredag sendt i høring.
Hovedloven samler beskatningsreglerne for ejendomsværdiskat, grundskyld (ejendomsskat) og dækningsafgift i en ny samlet lov. Alle følgeændringer skal henvise til de korrekte bestemmelser samt justere i forhold til opsamling, og derfor er de også omfattende.
Overgangen og tryghedsaftalen
Hovedhensyn om opretholdelse af en vis tryghed for den kommende ejendomsøkonomi fylder meget hos ejendomsejerne.
Den i 2020-vedtagne begrænsning af stigningerne i ejendomsskatterne på 2,8 % er sat til at virke til og med 2024. Altså kan ejendomsskatterne (grundskyld) ikke stige mere end 2,8 % årligt i denne periode. I samme ombæring blev kommunernes grundskylds- og dækningsafgiftspromiller låst i en periode fra 2021 – 2028. Den i 2021 gældende promille kan således ikke forøges i en periode frem til og med 2028.
Stigningsbegrænsningen foreslås at skulle fortsætte dog således, at stigningsbegrænsningen maksimeres til 4,75 % i stedet for 2,8 % årligt fra 2025.
Stigningsbegrænsningen sikrer således et maksimeret stigningsforløb af nye (højere) vurderinger, hvor højere ejendomsskat med stigningsbegrænsning indfases over en længere periode. Denne stigningsbegrænsning følger ejendommen og bortfalder derfor ikke ved overdragelse til ny ejer - heller ikke ved ejerskifter i 2024 eller senere.
Stigningsbegrænsningen er en ”udfasningsmodel”, idet udfasning sker ved årlig tilladt stigning.
Ejendomsværdiskatten for ejerboligerne foreslås nedsat fra de nugældende 0,92 % til 0,5 % for boligværdier op til 9.400.000 kr. (tidligere 3.040.000 kr.) og nedsat fra 3,0 % til 1,4 % for værdi derover, som modsvar til de forventede højere boligværdier.
Gennemsnits grundskyldspromillen for kommuner er 26 (jf. tidligere tryghedsaftale). Grundskyldspromillen forventes i gennemsnit reduceret til 16 som følge af de forventede stigninger i grundværdierne, sammenholdt med tryghedsaftalens indhold om uændret økonomi for kommunerne. Altså en stigning i beregningsgrundlaget skal udløse en reduktion i beregningspromillen, således den offentlige økonomi ikke påvirkes af omlægningen.
I eksemplet her nedenfor er en erhvervsejendoms grundværdi fastsat efter de hidtidige regler til 50 mio. kr. og efter de nye regler til 100 mio. kr. Altså en stigning i grundværdi på 50 mio. kr. eller 100%. En indfasning af stigningsbegrænsningerne vil i dette eksempel se således ud:
Almene boliger får en lavere stigningsbegrænsning på 3,5 % årligt frem til og med 2039, men fra 2040 vil stigningsbegrænsningen blive forøget for disse til de samme 4,75 %, som skal gælde for andre.
Bemærk, at stigningsbegrænsningen alene gælder ejendomsskatter (grundskyld), men ikke dækningsafgift. Dækningsafgiftspromillerne blev dog i 2021 fastlåst på kommunalt niveau og kan ikke stige i en periode frem til og med 2028. Men der er ikke aftalt samme ”tryghedsgaranti” for dækningsafgift, som den forannævnte stigningsbegrænsning for ejendomsskatterne medfører.
Der er således ikke tale om et egentligt skattestop, men ”kun” en stigningsbegrænsning.
Foreløbigt beregningsgrundlag
Da vurderingerne ikke forventes at være på plads inden de nye reglers ikrafttræden den 1. januar 2024, er det bestemt, at beskatningsgrundlaget for 2024 og 2025 bliver fastsat foreløbigt, i lighed med det, der gælder for 2021 - 2023. Det betyder, at der også for 2024 og 2025 vil blive opgjort endelige ejendomsskatter og ejendomsværdiskatter, når de endelige vurderinger foreligger, hvorefter en regulering gennemføres. Det gælder også for 2021 - 2023.
Indefrysningsordning for boligejere
For boligejerne udvides den indefrysningsordning, som blev indført i 2018 og forlænget i 2022, således fremtidige stigninger i ejendomsskatter kan indefryses - dog kun ved stigninger på mindst 250 kr. årligt. Der skal, modsat den nugældende indefrysningsordning, gives pant i ejendommen som sikkerhed.
Pant forventes at blive automatisk registreret uden egentlig tinglysning. En senere køber kommer til at skulle forholde sig til eventuelle ikke-betalte indefrysninger ved en senere overtagelse af en ejendom, da de indefrosne ejendomsskatter forfalder til betaling ved ejerskifte, og ejendommen står til sikkerhed for betalingen.
Stiger boligskatterne for en boligejer med den nye vurdering efter 1. januar 2024, opnås automatisk en skatterabat svarende til stigningen. Denne skatterabat bortfalder ved salg af ejendommen, og en køber opnår ikke samme ”tryghed”.
Oversigt over skatterabat for boligejere
For boligejerne har Skatteministeriet oplistet følgende ikrafttrædelse af skatterabatten:
Oversigt fra Skatteministeriets præsentation
Skatterabatten gælder ikke boligkøbere, der køber i 2024, og det i 2001-indførte skattestop ophæves. For Skatteministeriet mener, at nye købere kan planlægge deres økonomi efter de nye regler, og derfor skal de ikke deltage i rabatten. Bemærk, at det i 2001-indførte skattestop ophæves.
Det fremgår videre af forslaget, at det ikke vil være det ellers sædvanlige retserhvervelsestidspunkt i skattemæssig forstand (aftaletidspunktet), der vil afgøre, om en ejendom er anskaffet før eller efter 1. januar 2024, men derimod ud fra overtagelsesdatoen.
En ejendom kan altså være omfattet af skatterabat-ordningen vedrørende en stigning som følge af højere ny vurdering for 2024 og samtidig blive omfattet af indefrysningsordningen for stigninger afledt af senere højere vurderinger. Der er derfor ikke tale om et egentligt skattestop for fremtidige stigninger.
Kort om opkrævning
Opkrævning af ejendomsskatter fra 2024 vil overgå fra kommunal opkrævning til Skatteforvaltningens opkrævningssystem – og opkrævning vil fortsat ske to gange årligt. Den skattepligtige får således det fulde overblik over sine skattebetalinger via sin skattemappe:
- For boligejernes vedkommende vil skatteopkrævningen således fremgå af forskudsopgørelsen/årsopgørelsen. Hvis en boligejer har anvendt indefrysningsordningen, vil årsopgørelsen ligeledes indeholde oplysninger om det samlede ”lån”.
- For ejere af erhvervsejendomme og andre ejendomme end beboelse vil grundskyld og dækningsafgift blive opkrævet via skattekontoen.
Afsluttende
Vi forventer en del skriverier som opfølgning på de to i høring sendte lovforslag.
Fakta om regler for ejendomsbeskatning:
- Grundlag for beregning af grundskyld, dækningsafgift og ejendomsværdiskat for 2024 og fremad udgør 80 % af den foretagne vurdering af henholdsvis grundværdi og ejendomsværdi
- Klage kan indsendes, når vurderingsmeddelelse modtages. Klagefristen er 90 dage
- Der er automatisk ”tilbagerulning” af en reduceret grund- eller ejendomsværdi
- Boligejere modtager automatisk tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsværdiskat og grundskyld
- Værdi af erhvervsejendomme skal særskilt påklages, hvis der er mistanke om en lavere værdi end det historiske beregningsgrundlag (ingen automatik)
- De foreløbige beregningsgrundlag for 2023, 2024 og 2025 kan ændres på enkel vis ved henvendelse til vurderingsstyrelsen – bemærk, at der senere vil blive fastsat endelige værdier
- Forskel mellem opkrævede skatter på foreløbige grundlag justeres automatisk, når de endelige vurderinger foreligger.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.