Spar penge med låneomlægning – undgå skattemæssige faldgruber

Låneomkostninger som en del af anskaffelsessummen

Låneomkostninger anses skattemæssigt som en del af lånets anskaffelsessum, hvilket betyder, at de indgår i opgørelsen af kursgevinster og -tab på lånet. Har lånet en løbetid under to år, gælder særlige fradragsregler. For fysiske personer og selskaber kan låneomkostninger kun fratrækkes som kapitalindkomst, når der sker en indfrielse eller afvikling.

Eksempel:

En ejendomsejer optager et lån med låneomkostninger svarende til 2 % af hovedstolen, som kan fratrækkes gradvist i takt med låneafviklingen. Hvis lånets løbetid er under to år, og låneomkostningerne ikke overstiger 2,5 %, kan omkostningen dog fratrækkes straks som kapitalindkomst.

Beskatning af kursgevinst og kurstab – realisationsprincippet

I henhold til kursgevinstloven beskattes kursgevinster og kurstab ved realisation – dvs. ved lånets afdrag eller endelig indfrielse. Låneomkostningerne indgår i kursgevinsten/-tab, og fradrag eller beskatning sker som kapitalindkomst for private personer og som selskabsindkomst for selskaber.

Eksempel:

Hvis en ejendomsejer indfrier et lån til kurs 95, opnås en kursgevinst, som for selskaber beskattes som selskabsindkomst. For private vil en gevinst på kontantlån beskattes som kapitalindkomst, med undtagelse af lån i forbindelse med ejendomshandler, der kan være skattefrie, hvis de realiseres inden for seks måneder før eller efter en ejendomshandel.

Omkostninger ved oprindelige lån ved låneomlægning

Låneomkostninger fra et oprindeligt lån, f.eks. tinglysningsafgifter, er som udgangspunkt knyttet til det oprindelige lån. Ved omlægning til et nyt lån kan de gamle omkostninger ikke fratrækkes i forbindelse med det nye lån, men de resterende låneomkostninger fratrækkes fortsat som kapitalindkomst eller selskabsindkomst i takt med lånets afvikling.

Eksempel:

En ejendomsejer genanvender ejerpant og tinglysningsafgift fra et tidligere lån ved optagelse af nyt lån. Omkostningerne fra det gamle lån fradrages fortsat som kapitalindkomst eller selskabsindkomst og knyttes ikke til det nye lån.

Kursgevinst og -tab for selskaber

Ifølge kursgevinstloven er selskaber som udgangspunkt skattepligtige af kursgevinster og har fradragsret for kurstab, som opgøres og medregnes i selskabsindkomsten. Selskaber kan dog vælge at anvende lagerprincippet for realkreditlån og andre lån optaget på regulerede markeder, så kursgevinster og -tab indregnes i skatteopgørelsen årligt. 

Eksempel:

Et ejendomsselskab har optaget et realkreditlån, som påvirkes af renteudsving og markedsværdien af obligationerne. Ved at vælge lagerprincippet kan selskabet indregne både op- og nedskrivninger af lånets kursværdi i sin årlige selskabsindkomst. Dette gør, at selskabet hvert år bliver beskattet af årets kursændringer og undgår en stor engangsbeskatning ved lånets indfrielse. På den måde kan selskabet bedre planlægge sin likviditet og skattebetaling, hvilket skaber mere stabilitet i dets økonomiske planlægning.

Kursgevinst og -tab for private personer
For private ejendomsejere beskattes kursgevinster og -tab forskelligt alt efter lånetypen. Gevinster på obligationslån (f.eks. realkreditlån) er som udgangspunkt skattefrie, mens gevinster på kontantlån beskattes som kapitalindkomst. Personer har dog fradrag for kurstab på lån i fremmed valuta, som også beskattes som kapitalindkomst, hvis kurstab eller -gevinster overstiger 2.000 kr. årligt.

Obligationslån (f.eks. realkreditlån) giver skattefri kursgevinster, men ingen fradrag for kurstab. Kontantlån beskattes for kursgevinster som kapitalindkomst, men kurstab kan trækkes fra. Derfor kan obligationslån være fordelagtige, hvis du vil undgå skat på gevinster, mens kontantlån kan være bedre, hvis du ønsker fradrag for tab. Valget afhænger af, hvordan du ønsker at håndtere skattemæssige kursbevægelser.

Lån med løbetid under to år og særlige fradragsregler – private personer og selskaber

For lån med løbetid under to år kan stiftelsesprovision og éngangsomkostninger fratrækkes straks som kapitalindkomst, hvis omkostningerne ikke overstiger 2,5 % af hovedstolen. Er lånets løbetid præcis to år, behandles disse omkostninger dog efter kursgevinstloven og fratrækkes som del af kursgevinst/-tab.

Skattemæssig behandling af kassekredit

Låneomkostninger ved oprettelse af kassekredit fratrækkes kun som kapitalindkomst eller selskabsindkomst, når kassekreditten indfries, eller maksimum nedsættes, medmindre kreditten har en aftalt afviklingsperiode på under to år.

Professionel rådgivning er nøglen til optimal låneomlægning

Ejendomsfinansiering og låneomlægning kan være en værdifuld metode til at optimere økonomien, men de skattemæssige og juridiske aspekter kræver grundig vurdering. Hos BDO har vi ekspertisen til at rådgive om den mest fordelagtige håndtering af dine låneomkostninger og kursgevinster, så du kan opnå skatteoptimering og økonomisk fleksibilitet. Lad os hjælpe dig med en løsning, der sikrer en solid økonomisk base for dine ejendomsinvesteringer og giver tryghed i en tid med økonomiske udsving.