Skatte- og momsmæssige forhold ved handler af ejerhvervsejendomme: Vigtige overvejelser

Korrekt fastsættelse af købesummen – undgå dyre fejl

En af de første opgaver ved køb af erhvervsejendom er at fastsætte den korrekte købesum. Handles der mellem nærtstående parter, fx hovedaktionær og selskab, er det et krav, at der handles til handelsværdi. 

Dette beløb danner grundlaget for både afskrivninger og fremtidige skatteberegninger, og en fejlagtig fordeling af beløbet kan føre til betydelige økonomiske konsekvenser. Når anskaffelsessummen fastsættes, bør køber og sælger være enige om fordelingen mellem de enkelte aktiver som bygning, løsøre og eventuelle øvrige driftsmidler. Denne fordeling er vigtig, da de forskellige aktiver har forskellige skattemæssige behandlinger. Hvis fordelingen er ukorrekt, kan det føre til uhensigtsmæssige afskrivninger og en mindre gunstig skattemæssig behandling af investeringen i fremtiden.

For at undgå fejl i denne proces er det afgørende at få en objektiv vurdering af de enkelte aktivers værdi. Dette kan kræve en uvildig vurdering, som bør udføres tidligt i købsprocessen. Den korrekte fordeling af anskaffelsessummen bør afspejle den faktiske værdi af hver post og dokumenteres tydeligt i købsaftalen. Dette kan ske i forbindelse med forhandlingerne, så begge parter har klarhed over, hvordan beløbet er fordelt, allerede før handlen gennemføres. En sådan tidlig afklaring vil både beskytte køber mod fremtidige skattemæssige problemer og sikre, at handlen er korrekt struktureret fra starten.

Undgå uventede skatter – håndtering af ejendomsskatter og reguleringer

Ejendomsskatterne kan udgøre en væsentlig skattemæssig post, som kan ændre sig over tid, hvilket kan føre til reguleringer af den oprindelige vurdering. Når køberen erhverver en erhvervsejendom, bør der derfor tages højde for, hvordan eventuelle efterreguleringer af ejendomsskat håndteres. En ændret ejendomsvurdering kan medføre, at den oprindelige ejendomsskat ændres, hvilket kan påvirke både køberen og sælgeren. Det er derfor vigtigt, at disse ændringer reguleres i købsaftalen, så der ikke opstår tvivl om, hvem der skal bære ansvaret for eventuelle efterreguleringer.

Køberen bør sikre sig, at der i købsaftalen er fastsat, hvordan reguleringer af ejendomsskat håndteres, og at eventuelle skattemæssige forpligtelser, som er opstået før købet, fordeles på en rimelig måde. Det kan f.eks. være, at sælgeren er ansvarlig for eventuelle skattemæssige ændringer frem til overtagelsen, mens køberen overtager ansvaret efter denne dato. Det er en god idé at få afklaret ejendomsskatterne tidligt i købsprocessen, så begge parter er klar over, hvad de kan forvente i forhold til skattemæssige reguleringer. En grundig due diligence proces, hvor ejendomsskatterne vurderes på forhånd, kan forhindre, at uventede skattemæssige byrder opstår senere.

Skatteforbehold – Beskyttelse mod utilsigtede skattemæssige konsekvenser

Et skatteforbehold anvendes typisk mellem interesseforbundne parter, som f.eks. i ejendomshandler, hvor parterne ønsker at sikre sig mod utilsigtede skattemæssige konsekvenser. Et skatteforbehold gør en ejendomshandels skattemæssige virkning betinget af, at myndighederne accepterer den forudsagte skattemæssige behandling. Hvis Skatteforvaltningen senere ændrer ansættelsen af skatten, kan forbeholdet få handlen til at bortfalde eller ændre sig.

For at et skatteforbehold er gyldigt, skal det være klart og skriftligt oplyst til Skatteforvaltningen samtidig med, at øvrige oplysninger om handlen gives. Det skal også klart angive, hvilke skattemæssige ændringer der kan udløse forbeholdet og hvordan handlen vil blive påvirket. Hvis forbeholdet ikke opfylder disse krav, kan Skatteforvaltningen vælge at afvise det. Derfor er det vigtigt for parterne at dokumentere skatteforbeholdet korrekt og tidsnok for at sikre dets virkning.

Moms – afgørelse af momspligt og korrekt håndtering

Moms spiller en væsentlig rolle i erhvervsejendomshandler, og det er essentielt at få klarlagt, om salget er momspligtigt eller momsfrit. Hvis salget er momspligtigt, skal køberen betale moms af købesummen, hvilket kan øge de umiddelbare omkostninger ved handlen. Derudover kan der opstå krav om momsregulering, hvis ejendommens anvendelse ændres efter købet, f.eks. hvis den ændres fra erhverv til boligformål.

I købsaftalen skal momsforholdene derfor være klart defineret. Er salget momspligtigt, skal momsafregningen fremgå tydeligt, og køberen skal være opmærksom på eventuelle krav om momsregulering i fremtiden, hvis ejendomsmidlet ændrer anvendelse. Det er vigtigt, at momsforholdene bliver afklaret tidligt i processen, da de kan påvirke finansieringen af købet. En grundig vurdering af momsforholdene bør være en del af due diligenceprocessen, så køberen er forberedt på de potentielle skattemæssige konsekvenser. Det sikrer, at alle momsforpligtelser er korrekt håndteret, og minimerer risikoen for uventede momsreguleringer senere.

Minimering af risici – hvordan sikres korrekt håndtering af skat og moms?

Erhvervsejendomshandler kan medføre en række skattemæssige og momsmæssige risici, som det er vigtigt at håndtere korrekt for at sikre, at investeringen er optimalt struktureret. For ejendomshandlere og investorer er det derfor afgørende at få gennemgået både den skattemæssige struktur og de relevante momsforpligtelser på forhånd, så eventuelle risici kan identificeres og afhjælpes tidligt.

Det er vigtigt at få professionel rådgivning fra eksperter i skatte- og momsregler, da disse forhold kan være komplekse og medføre store økonomiske konsekvenser, hvis de ikke håndteres korrekt. Ved at få rådgivning tidligt i købsprocessen kan både køber og sælger sikre, at der tages højde for alle relevante skattemæssige forhold, og at købet bliver struktureret på en måde, der minimerer de skattemæssige risici. Det er især vigtigt at få styr på anskaffelsessummen, ejendomsskatter, skatteforbehold og momsforhold før handlen, så der ikke opstår problemer efter købet.

Hvad betyder det for ejendomsinvestorer?

For at sikre, at handlerne er økonomisk optimale og risikofri, er det vigtigt at få professionel rådgivning og sørge for, at alle relevante forhold er korrekt afklaret før handlen. Hos BDO tilbyder vi skræddersyet rådgivning til ejendomsejere og investorer, som kan hjælpe med at navigere de komplekse skatteregler og sikre, at investeringerne er korrekt beskyttet.