Ejendomsskatter i købs- og salgssituationer for erhvervsejendomme
Ejendomsskatter i købs- og salgssituationer for erhvervsejendomme
Frem til de endelige vurderinger på erhvervsejendomme forventes fremsendt i 2025, betales ejendomsskatten på baggrund af et foreløbigt grundlag. Når de nye vurderinger udsendes, sker der en genberegning og efterregulering af ejendomsskatten fra 2022 og frem.
I købs- og salgssituationer vil det derfor være væsentligt, at der foreligger en klar aftale om, hvordan denne efterregulering skal ske, og hvornår.
I købs- og salgssituationer vil det derfor være væsentligt, at der foreligger en klar aftale om, hvordan denne efterregulering skal ske, og hvornår.
Kort om efterregulering
Efterreguleringerne er underlagt en begrænsning i, hvor meget de kan stige. Som følge af skattestopsreglerne, kan grundskylden – og dermed efterreguleringen heraf - maksimalt stige med 4,4 % fra 2021 til 2022 og med 2,8% fra 2022 til 2023.Fra 2024 trådte de nye ejendomsskatteregler i kraft, hvilket betyder, at der i 2024 skal betales grundskyld på baggrund af den laveste af følgende to:
- Grundskylden opgjort efter den nye ejendomsskattelov
- Grundskylden opgjort efter den gamle ejendomsbeskatningslov
Fra og med 2025 gælder den nye stigningsbegrænsningsregel, hvorefter grundskylden maksimalt kan stige med 4,75% af den fuldt beregnede grundskyld.
Efterreguleringen af ejendomsskatter har et loft
Grundskylden kan ikke stige ubegrænset ved efteropkrævninger. Der er sat et loft over, hvor meget den kan stige årligt:
- Fra 2021 til 2022 kan den maksimalt stige med 4,4%
- Fra 2022 til 2023 kan den maksimalt stige med 2,8%
Fra 2025 gælder en ny regel, hvor grundskylden højst kan stige med 4,75% om året.
Det skal bemærkes, at der for dækningsafgiften gælder særlige begrænsningsregler for stigningens størrelse.
Klausuler i overdragelsesaftalen
Særligt to forhold er væsentlige at få reguleret i forbindelse med køb og salg af fast ejendom:• Retten til deklarationsmeddelelsen
• Efterregulering af ejendomsskatter.
Retten til deklarationsmeddelelsen
Deklarationsmeddelelsen er ejerens mulighed for at komme med bemærkninger eller indsigelser til det datagrundlag, som Vurderingsstyrelsen har tænkt sig at lægge til grund for den endelige ejendomsvurdering. Deklarationen har således betydning for den endelige værdiansættelse af ejendommen. Deklarationsmeddelelsen udsendes kun til den registrerede ejer af ejendommen på deklarationstidspunktet og får betydning for fastsættelsen af den endelige ejendomsvurdering – og dermed også for den kommende efterregulering af ejendomsskatter. I købs- og salgssituationer bør begge parter derfor sikres ret til (rettidigt) at blive oplyst om modtagelsen af deklarationsskrivelsen samt ret til at gøre indsigelser mod datagrundlaget (inden for den gældende frist på fire uger).
Efterregulering af ejendomsskatterne
Uanset om ejendomshandlen sker som aktivsalg eller ved selskabssalg, vil efterregulering af ejendomsskatter være et centralt punkt at få behandlet i købsaftalen. Mens sælger risikerer at gå glip af en eventuel tilbagebetaling, kan køber uretmæssigt komme til at hæfte for efterbetaling af ejendomsskatter fra den tidligere ejer.Håndteringen af efterreguleringsprocessen bør allerede indgå i due diligence og være en del af købesummens fastsættelse. Herefter bør der være fokus på regulering af ejendomsskatter i perioden mellem underskrivelse og overdragelse.
Vi anbefaler at gennemgå processen trin for trin for at sikre en korrekt håndtering af eventuelle efteropkrævninger. Hvis der er tale om en udlejningsejendom, bør det også afklares, om – og hvordan – ejendomsskatterne er (efter-)reguleret hos lejerne. Det kan være nødvendigt at udarbejde tillæg til huslejekontrakterne for at sikre, at eventuelle forhøjelser af ejendomsskatter kan videreføres til lejerne.
Særligt om ejendomme, som er opstået efter 2020
Ejendomme, som først er opstået efter 1. oktober 2020 (fx ved udstykning, nybyg mv.), har ikke en vurdering efter det gamle system. Det betyder, at disse grunde midlertidigt er blevet opkrævet grundskyld og evt. dækningsafgift på baggrund af et foreløbigt grundlag.Handel med sådanne ”nye ejendomme” kan altså indeholde flere usikkerhedselementer i forholdet til efterregulering af ejendomsskatter, hvorfor der er særlig grund til at være opmærksom på, at forholdene er klart aftalt i en handelsproces.