Beskatning af erhvervsejendomme: Dét bør du vide før efterårets vurderinger.

De endelige 2021-ejendomsvurderinger danner grundlag for ejendomsskatterne i 2022 og 2023 og vil medføre efterregulering. Det samme gælder 2023-vurderingerne, som forventes udsendt i starten af 2026 og danner grundlag for skatterne i 2024 og 2025. Kort efter kommer 2025-vurderingen, der bruges til beskatning i årene 2026 og 2027. Når disse er på plads, forventes ejendomsskattesystemet at være fuldt opdateret.

Sådan fastsættes grundværdien

Grundværdien baseres på data fra énfamilieboliger, da det er vurderet, at datagrundlaget for erhvervsejendomme ikke er tilstrækkeligt. Beregningen sker via Alternativomkostningsmodellen, som tager udgangspunkt i handler med ejerboliger og ejerboliggrunde i nærområdet.

Modellen anvendes til ejendomme som:

• Etageboliger
• Butik, kontor, lager, logistik og industriejendomme
• Grunde med solcelleanlæg eller vindmøller
• Rekreative og naturarealer
• Ejendomme med råstofindvinding
• Ubebyggede grunde

Ejendomme med maksimalt to etager tager afsæt i områdets parcelhuspriser, mens ejendomme med mere end to etager tager afsæt i områdets ejerlejlighedsbyggeretsværdi.

Nedskalering efter anvendelse

Når grundværdien er beregnet, nedskaleres den afhængigt af ejendommens anvendelse:

• Bolig: 0 %
• Butik og kontor: 1/3I
• ndustri og logistik: 50 %
• Rekreative arealer: 90 %

For butik, kontor, industri og logistik reduceres grundværdien yderligere med moms (fra 100 % til 80 %). Ejendomme med råstofindvinding eller energianlæg vurderes efter særlige normer, hvor værdien tillægges nettoværdien af råstoffer eller standardiseret produktionskapacitet.

Ejendommens beskatningsgrundlag består herefter af den fastsatte grundværdi reduceret med 20 % som følge af forsigtighedsprincippet.

Deklarationsfasen og klagemuligheder

Ejendomsejere skal være opmærksomme på to faser i vurderingsprocessen

• Deklarationsfasen: Vurderingsstyrelsen sender ejendomsejere et brev via e-Boks, hvor de skal tage stilling til den data, som Vurderingsstyrelsen har på ejendommen. Ejendomsejeren kan inden for 4 uger komme med bemærkninger, som Vurderingsstyrelsen skal tage stilling til. Der er ikke en formel klageadgang i denne fase. 
• Klageadgang: Når de endelige vurderinger udsendes, kan ejendomsejeren klage over vurderingen. Klagefristen er 90 dage fra modtagelsen af brevet.

Eksempler på grundværdi

• Eksempel 1: En golfbane anses som rekreativt område. Grunden er anskaffet for knap 20 mio. kr. Ud fra parcelhusgrundpriser i området (2.100 kr./kvm.) og nedskalering på 90 % fås ca. 210 kr./kvm. for de 86 ha (860.000 kvm.), hvilket giver 181 mio. kr., som efter 20 % forsigtighedsjustering nedskrives til ca. 145 mio. kr.
• Eksempel 2: En butiksejendom med grund på 23.303 kvm., anskaffet for 18 mio. kr. Med byggeret på 9.102 kvm. og byggeretspriser på 8.900 kr./kvm., nedskaleret med 20 % moms og 1/3 for butik samt 20 % forsigtighed, beregnes beskatningsgrundlaget til ca. 35 mio. kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 1.962 kr./kvm.
• Eksempel 3: En butiks- og kontorejendom på 5.193 kvm., anskaffet for ca. 8 mio. kr. Med byggeretspriser på 11.643 kr./kvm. og nedskalering for moms (20 %), 1/3 for kontor/butik og 20 % forsigtighed, opgøres beskatningsgrundlaget til ca. 26 mio. kr., svarende til 1.701 kr./kvm. for grunden.

Disse eksempler viser, at de foreløbige værdier ofte kan afvige betydeligt fra det endelige beskatningsgrundlag.

Grundværdien kan overraske – sådan får vi styr på den sammen

Hos BDO Tax sidder vi klar til at hjælpe dig med at få overblik over de nye ejendomsvurderinger. Vi hjælper bl.a. med gennemgang og faktatjek af deklarationsskrivelser, vurdering af klagemulighed, udarbejdelse af klage og dialog med Vurderingsstyrelsen. Det er vores ønske, at sikre, at du navigerer korrekt i processen og undgår dyre fejl eller misforståelser omkring ejendomsvurderingerne.