Alternativomkostningsmodellen står måske overfor et ansigtsløft
Alternativomkostningsmodellen står måske overfor et ansigtsløft
Den 1. januar 2018 trådte den nye ejendomsvurderingslov i kraft. Dette betød samtidig ikrafttrædelsen af en ny vurderingsnorm for kategorien erhvervsejendomme.
Fra og med vurderingen pr. 1. marts 2021 vil erhvervsejendomme kun modtage en grundværdi, hvilket i og for sig er en ændring i sig selv. Den største ændring er imidlertid, at grundværdisansættelsen fremadrettet vil være baseret på data om helårshuse (enfamilieshuse), og ikke som tidligere realiserede salg af erhvervsejendomme.
Fremover fastsættes grundværdien for erhvervsejendomme ud fra en ny vurderingsmodel (den såkaldte alternativomkostningsmodel), der tager sit udgangspunkt i blandt andet handler med ejerboliger og ejerboliggrunde i samme område.
Modellen anvendes bl.a. til fastsættelse af grundværdien for:
- Etageboligbebyggelse
- Ejendomme, som anvendes eller kan anvendes til butik, kontor, lager, logistik og industri
- Ejendomme (grunde), hvorpå der er opført solcelleanlæg eller vindmøller
- Rekreative og naturarealer
- Ejendomme med råstofindvinding
- Ubebyggede grunde
Når grundens værdi er fundet, på baggrund af den alternative anvendelse til bolig, så vil vurderingen blive nedskaleret alt efter hvilken anvendelse ejendommen har eller kan have, jf. reglerne i ejendomsvurderingsloven § 34 a-e.
Nedskaleringen sker med alt fra 0 % til 33, 50 og 90 %.
For ejendomme med råstofindvinding og ejendomme, hvorpå der er opført solcelleanlæg eller vindmøller gælder der særlige vurderingsnormen, hvor grundværdien tillægges den årlige nettoværdien af råstofmængden eller opgøres på baggrund af den standardiserede årlige produktionskapacitet for et anlæg med samme produktionskapacitet som anlægget ganget med en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau).
Ovenstående kan forventeligt afvige fra en konstaterbar handelsværdi af ejendommen, hvilket lovgiver har taget forbehold for i lovteksten.
Allerede inden de foreløbige vurderingerne ramte ejendomsejernes E-boks havde Skatteministeriet nedsat et udvalg, som har til opgave, at afdække hvorvidt alternativomkostningsmodellen og de fastsatte nedskaleringer giver retvisende vurderinger.
Selvom der i loven er taget forbehold for at vurderingerne kan afgive fra en konstateret handelsværdi, så må udgangspunktet alt andet lige fortsat være, at denne skal være udtryk for en forventelig handelsværdi +/- 20 %.
Selvom udvalget endnu ikke officielt har udtalt sig, så lyder det på vandrørene, at vi kan indstille os på en kærkommen ændring af nedskaleringsregler.
Lige nu, hvor du fortsat afventer den endelige 2021-vurdering, og fremtiden fortsat er lidt uklar, kan du med fordel kontakte os, og så kan vi assistere med rådgivning omkring driftsøkonomien, stigningsbegrænsningsreglerne, den forventede ejendomsskat til betaling
Alternativomkostningsmodellen og omfattede ejendomme
Fremover fastsættes grundværdien for erhvervsejendomme ud fra en ny vurderingsmodel (den såkaldte alternativomkostningsmodel), der tager sit udgangspunkt i blandt andet handler med ejerboliger og ejerboliggrunde i samme område.Modellen anvendes bl.a. til fastsættelse af grundværdien for:
- Etageboligbebyggelse
- Ejendomme, som anvendes eller kan anvendes til butik, kontor, lager, logistik og industri
- Ejendomme (grunde), hvorpå der er opført solcelleanlæg eller vindmøller
- Rekreative og naturarealer
- Ejendomme med råstofindvinding
- Ubebyggede grunde
Nedskalering på baggrund af anvendelsen
Når grundens værdi er fundet, på baggrund af den alternative anvendelse til bolig, så vil vurderingen blive nedskaleret alt efter hvilken anvendelse ejendommen har eller kan have, jf. reglerne i ejendomsvurderingsloven § 34 a-e.Nedskaleringen sker med alt fra 0 % til 33, 50 og 90 %.
For ejendomme med råstofindvinding og ejendomme, hvorpå der er opført solcelleanlæg eller vindmøller gælder der særlige vurderingsnormen, hvor grundværdien tillægges den årlige nettoværdien af råstofmængden eller opgøres på baggrund af den standardiserede årlige produktionskapacitet for et anlæg med samme produktionskapacitet som anlægget ganget med en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau).
Ovenstående kan forventeligt afvige fra en konstaterbar handelsværdi af ejendommen, hvilket lovgiver har taget forbehold for i lovteksten.
Rygtet svirrer – står nedskaleringen allerede overfor første ændring?
Allerede inden de foreløbige vurderingerne ramte ejendomsejernes E-boks havde Skatteministeriet nedsat et udvalg, som har til opgave, at afdække hvorvidt alternativomkostningsmodellen og de fastsatte nedskaleringer giver retvisende vurderinger.Selvom der i loven er taget forbehold for at vurderingerne kan afgive fra en konstateret handelsværdi, så må udgangspunktet alt andet lige fortsat være, at denne skal være udtryk for en forventelig handelsværdi +/- 20 %.
Selvom udvalget endnu ikke officielt har udtalt sig, så lyder det på vandrørene, at vi kan indstille os på en kærkommen ændring af nedskaleringsregler.