Øget likviditetsflow og merværdi ved salg gennem optimering af afskrivningsgrundlaget

Optimering – hvordan?

Som udgangspunkt kan erhvervsmæssige bygninger afskrives med 3% årligt. Anvendes bygningen til beboelse, kontor, hotel eller lignende, kan der dog ikke afskrives på ejendommen. Derimod kan særlige installationer, driftsmidler, software, tilslutningsafgifter mv., som ofte forefindes i en bygning, afskrives med højere procentsatser.

I praksis ses det ofte, at byggeomkostningerne samles i én pulje, som fordeles på henholdsvis grund (ikke-afskrivningsberettiget) og bygning.

Mange af de elementer, som vi pr. definition opfatter som en del af bygningen, kan skattemæssigt udgøre et aktiv, som kan henføres til en selvstændig afskrivningskategori, hvor afskrivningssatsen er højere.

Øvelsen ligger derfor i at allokere værdier/omkostninger til de rette aktivtyper ud fra afskrivningsloven – og dermed også være i overensstemmelse med lovens regler.

For hvilke ejendomme er øvelsen relevant?

Nyopførte ejendomme eller væsentligt renoverede ejendomme

Boligejendomme eller andre ikke-afskrivningsberettigede ejendomme
Ejendomme med mange installationer eller driftsmidler tilknyttet, f.eks. datacentre, produkti-ons- eller distributionsejendom
Blandede benyttede ejendom
Også på erhvervsejendomme – dog med mindre optimeringsmuligheder

Gælder ikke for:

• Èn og tofamilieshuse
• Ejendomme, der er udmatrikuleret (inddelt i ejerlejligheder med to eller færre enheder)

Sørg for at have dokumentationen i orden

Byggeregnskab (segmentering) baseret på:

• Sammenhæng til de underliggende aftaler 
• Specifikation fra de enkelte leverandører (på hovedposterne)
• Fordeling i selve aftalegrundlaget eller i appendix (også for at få dokumentation for de indirekte omkostninger)

Skøn over omkostningsfordelingen?

• Kan undtagelsesvist anvendes bagudrettet, hvis et byggeri allerede er opført

What’s in it for me?

Optimering af afskrivningsgrundlaget ved at allokere værdier til rette aktivtyper efter afskriv-ningsloven (og dermed reducere den aktuelle skat til betaling)

Permanent besparelse, hvis:

• Ejendommen beholdes
• Ejendommen sælges som selskabshandel
• Værdiansættelse af udskudt skat (afhængig af forhandling mellem køber/sælger)

Tidsmæssig (midlertidig) forskel, hvis:

• Ejendommen sælges som selvstændigt aktiv
  • Værdien af optimeringsøvelsen kan evt. ”sælges videre” i form af øget salgs-værdi grundet øget cash flow, som er en del af værdiansættelsesmetoder i salgssituationer