Er momslovens udtagningsregler skærpet yderligere?

Konsekvensen kan være betydelig

Ved overgangen fra en hensigt om et momspligtigt salg til faktisk momsfri udlejning anses ejendommen efter udtagningsreglerne for leveret til virksomheden selv. Momsgrundlaget er ejendommens markedsværdi på overgangstidspunktet og ikke den ofte væsentligt lavere opførelsesomkostning. For mange developere kan dette udløse en betydelig og uventet moms-omkostning på et tidspunkt, hvor projektets økonomi i forvejen er under pres.

Hidtidig forståelse af reglerne

Ved indførelsen af reglerne om udtagningsmoms ved ændret anvendelse var det efter vores opfattelse klart forudsat, både i lovforarbejderne og i Den Juridiske Vejledning, at udtagningsmoms forudsatte, at virksomhedenfaktisk havde opnået momsfradrag i forbindelse med opførelsen af ejendommen.

Denne forståelse harmonerede samtidig med et grundlæggendemomsretligt princip om neutralitet. Har en virksomhed ikke opnået et momsfradrag, bør der som udgangspunkt heller ikke ske en efterfølgende beskatning, når aktivet overgår til momsfri anvendelse.

Mange developere har derfor indrettet sig efter den opfattelse, at det var den faktiske udnyttelse af fradragsretten, der var afgørende for, om udtagningsreglerne fandt anvendelse.

Skattestyrelsen ændrer kurs

Efter Skattestyrelsens nederlag i en byretssag fra 2024 vedrørende forholdet mellem reguleringsreglerne og de praksisskabte berigtigelsesregler, er der sket en udvikling i praksis, som kan få vidtrækkende konsekvenserfor ejendomsbranchen.

I forbindelse med et efterfølgende styresignal og ændringer i Den Juridiske Vejledning har Skattestyrelsen anlagt den opfattelse, at det i forholdtil udtagningsmoms ikke længere er afgørende, om virksomheden faktisk har foretaget momsfradrag. Efter Skattestyrelsens opfattelse er det tilstrækkeligt, at virksomheden har haft ret til momsfradrag.

Dermed flyttes fokus fra den faktiske udnyttelse af fradragsretten til den blotte eksistens af fradragsretten.

Hvis denne fortolkning lægges til grund, vil en developer kunne blive omfattet af udtagningsreglerne, selv om der aldrig er taget fradrag for momsen på opførelsesomkostningerne.

Større risiko ved ændret anvendelse

Den ændrede praksis skaber betydelig usikkerhed for ejendomsbranchen.

Ejendomsudvikling er i høj grad afhængig af markedets udvikling, og det er ikke usædvanligt, at projekter må skifte spor undervejs. Et projekt, der oprindeligt er planlagttil salg, kan som følge af renteudvikling, finansieringsvilkåreller manglende efterspørgsel blive nødt til at overgå til udlejning.

Med Skattestyrelsens fortolkning kan denne forretningsmæssigetilpasning udløse betydelige moms-omkostninger, selv i situationer hvor developeren bevidst har undladt at udnytte sin fradragsret.

Selvom developeren i de fleste situationer kan få et kompenserende momsfradrag for opførelsesomkostningermv. som følge af udtagningsmomsen, vil den økonomiske konsekvens heraf stadig ramme betydeligt.

Det reducerer efter vores opfattelse det nødvendige manøvrerum, som udviklere bør have mulighed for at udnytte, når markedsforholdene ændrer sig.

Developere bør være ekstra opmærksomme

Den aktuelle udvikling i Skattestyrelsens praksis understreger behovet for tidlig momsmæssig planlægning af ejendomsprojekter. Valg af struktur, dokumentation af hensigt og håndtering af momsfradrag kan få afgørende betydning, hvis projektets anvendelse senere ændres.

Hos BDO IndirectTaxer vi ikke enige i Skattestyrelsens udlægning af reglerne. Efter vores opfattelse indebærer fortolkningen en betydelig udvidelse af udtagningsreglernes anvendelsesområde, som hverken synes at være i overensstemmelse med reglernes oprindelige forudsætninger eller momsrettens grundlæggende neutralitetsprincip.

Resultatet er, at developere i stigende grad risikerer at blive mødt med betydelige momsbelastninger som følge af markedsmæssige forhold, de ikke selv er herre over.

Til aktører i ejendomsbranchen er budskabet derfor klart: Vær ekstra opmærksom på de momsmæssige konsekvenser, hvis et projekt undervejs skifter fra salg til udlejning. Det, der tidligere blev betragtet som en kommerciel nødvendighed, kan nu udvikle sig til en væsentlig momsrisiko.