Skattefrie generationsskifter af ejendomsselskaber

Den skat, som ville være blevet udløst ved et salg til en køber udenfor familien, forsvinder ikke, bare fordi der handles indenfor familien. Skatten udskydes. Køberen – typisk børn og/eller børnebørn – overtager således en latent skatteforpligtelse, som der tages hensyn til ved fastsættelse af vilkårene for overdragelsen. Den statslige kredit med skatten, som er rentefri og som i princippet kan strække sig over flere generationer, forbedrer således mulighederne for at udvikle virksomheden, fordi der ikke skal trækkes penge ud af denne til betaling af skat eller afgift. 

Muligheden for at gennemføre et skattefrit generationsskifte gælder både for personligt ejede ejendomme og for ejendomme ejet gennem et selskab. Når det gælder selskaber, er det uden betydning, om selskabet også rummer andre aktiviteter, men et ønske om at overdrage ejendomsdelen kan måske være en anledning til at spalte selskabet, sådan at de forskellige aktiviteter placeres i hvert sit selskab. En sådan spaltning kan på visse betingelser ske skattefrit. 

Betingelser

Der gælder umiddelbart tre betingelser for at kunne generationsskifte en eller flere udlejningsejendomme skattefrit:

• Sælgeren skal – eventuelt sammen med en ægtefælle eller andre nærtstående – direkte eller indirekte eje mere end halvdelen af ejendommen eller råde over mere end halvdelen af stemmerne.
• Den ejendom, der skal overdrages, skal have været ejet i mindst et år eller indgå i en ejendomsudlejningsvirksomhed, der har været ejet i mere end et år.
• Sælgeren skal selv have truffet de væsentligste beslutninger af betydning for driften af udlejningsejendommen.

Det sidste betyder, at køberen – børn/børnebørn – ikke behøver at være involveret i driften af udlejningsejendommen hverken før eller efter overdragelsen. At sælgeren skal have varetaget opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig betydning for driften af udlejningsejendommen, betyder ikke, at lejekontrakten ikke må være udfærdiget af en advokat og på dennes brevpapir, hvis ejeren har fastsat størrelsen af huslejen.

Der er heller intet til hinder for en skattefri overdragelse, hvis administrationen af udlejningen har været overladt til en ekstern ejendomsadministrator, hvis det kan godtgøres, at det er ejeren, der har truffet beslutninger om igangsættelse af større istandsættelsesarbejder og andre større udgifter om ejendommens finansiering, herunder om omlægning af lån og om eventuel afdækning af renterisiko med en renteswap samt om den årlige regulering af huslejen.

Ejendomsselskaber

Er der tale om overdragelse af aktier eller anparter i et ejendomsselskab, gælder der følgende supplerende betingelser:

• Overdragelsen skal blot omfatte mindst 1 % af kapitalen. En overdragelse kan derfor ske ad flere omgange og i små portioner og stadig være skattefri for sælgeren.
• Mere end halvdelen af selskabets omsætning og aktiver (opgjort til handelsværdi) skal på overdragelsestidspunktet – og som et gennemsnit – af de seneste tre år kunne henføres til en aktiv virksomhed, herunder altså udlejningsvirksomhed, og må ikke have bestået af formueafkast og finansielle aktiver.

Gaveafgift  

Hvis overdragelsessummen for en dels vedkommende berigtiges med en gave, hvoraf der skal betales gaveafgift, vil afgiften i de fleste tilfælde kun udgøre 10 %, hvis der er tale om en aktiv virksomhed. For at få fuld effekt af den nedsatte afgift forudsætter det dog blandt andet, at køberen ikke videresælger den overtagne ejendom eller kapitalandelene i de første tre år efter at generationsskiftet er gennemført.