Udskyd skatten ved salg af udlejningsejendomme

Private, der enten personligt eller i et selskab, ejer én eller flere udlejningsejendomme, kan bruge reglerne om ophørspension ved salg af sådanne. Det medfører en udskydelse af skattebetalingen og ofte også en ikke ubetydelig skattebesparelse.
 

Artiklen er blevet rettet den 2. juli 2025 kl. 12.50.

Tidligere blev udlejning af fast ejendom skattemæssigt anset for passiv virksomhed. Det gør det ikke længere. Som en del af en politisk aftale om forbedring af generationsskiftereglerne blev den såkaldte pengetankregel ændret med virkning fra 1. januar 2025. Ejendomsudlejning sidestilles nu med andre former for erhvervsmæssig virksomhed, hvis ejeren selv står for indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden. Se nærmere om sidstnævnte krav i denne artikel.

For personligt ejede udlejningsejendomme betyder de nye regler ikke bare, at ejeren nu kan overdrage disse til sine børn eller andre nærtstående uden at skulle betale skat af fortjenesten, men også at ejendomsudlejeren kan bruge reglerne om ophørspension. Det sidste er interessant i de tilfælde, hvor der ikke findes børn eller andre nærtstående at overdrage til, eller hvis disse ikke ønsker at overtage ejendommene, som derfor sælges til en ekstern. Reglerne om ophørspension kan på visse betingelser også anvendes, hvis en udlejningsejendom ejes gennem fx et anpartsselskab, og salget af ejendommen sker i form af et salg af anparterne i dette.
 

Hvad er ophørspension?

Reglerne om ophørspension er et supplement til de almindelige regler om fradrag for indbetalinger til en pensionsordning. Reglerne kan anvendes af selvstændige – herunder altså nu også private ejendomsudlejere – som sælger deres virksomhed og indskyder hele eller dele af provenuet på enten en ratepension eller en livrente. 

Den skattepligtige gevinst ved salg af virksomheden eller udlejningsejendommen udlignes således helt eller delvist ved et fradrag for indbetalingen til pensionsordningen. Herved udskydes beskatningen til det tidspunkt, hvor pensionen udbetales, hvilket sker over en årrække. At kunne udskyde en skattebetaling i måske op mod 20 år eller mere giver i sig selv en gevinst, men kan også give en egentlig skattebesparelse. Sælgeren vil uden brug af ophørspensionen ofte skulle betale op til omkring 56 % i skat af gevinsten ved salget, men ofte kun ca. 37 % i skat af efterfølgende pensionsudbetalinger, fordi disse ikke er så store, at modtageren skal betale topskat som pensionist.
 

Betingelser

Der gælder tre væsentlige betingelser i forhold til reglerne om ophørspension:

  1. Ejeren skal være fyldt 55 år, inden salget af ejendommen (virksomheden) og være fuldt skattepligtig til Danmark.
  2. Ejeren skal have drevet virksomhed – ikke nødvendigvis udlejningsvirksomhed – i 10 af de seneste 15 år forud for det indkomstår, hvori ophørspensionen oprettes.
  3. Der kan opnås fradrag for et pensionsindskud svarende til den skattepligtige fortjeneste på udlejningsejendommen, dog højst for et beløb på 3.285.400 kr. (2025-niveau). Hvis avancen er mindre end maksimumbeløbet, kan den ubrugte del anvendes i et senere år, fx ved salg af en anden ejendom, idet hver ejendom anses for en selvstændig virksomhed. 
Maksimumbeløbet betyder, at det vil være et skattebeløb på op til lige over 1,8 mio. kr., som vil kunne udskydes til senere. Hvis sælgeren ikke forventer at skulle betale topskat som pensionist, vil udskydelsen kunne indebære en skattebesparelse på over 600.000 kr.


Søg rådgivning

Reglerne for ophørspension er ganske komplicerede og skal ses i sammenhæng med reglerne for sociale ydelser. Det vil derfor som oftest være en god idé at søge rådgivning herom inden et salg.

Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis.