Skatteovervejelser ved køb af feriebolig i udlandet
Skatteovervejelser ved køb af feriebolig i udlandet
Flere og flere danskere køber en feriebolig i udlandet. Det giver skønne oplevelser, men også skatteudfordringer. Især reglerne om ejendomsværdiskat er komplicerede, uagtet at skatten – efter modregning af udenlandsk skat – ofte er relativt beskeden.
Tanken om at købe en feriebolig i udlandet opstår meget ofte under en sommerferie, hvor man bliver betaget af et bestemt sted, som man gerne vil vende tilbage til igen og igen. Eftersommeren er derfor typisk den tid på året, hvor flest overvejer et sådant køb, fordi mindet om en dejlig ferie på det tidspunkt stadig er nærværende. Nogle opgiver hurtigt tanken, mens andre så småt begynder at undersøge markedet for at finde det helt rigtige, der for nogle er en ødegård i Sverige, mens det for andre er et byhus i Provence eller en lejlighed i Marbella.
For dem, der realiserer drømmen, er der en række skattemæssige forhold, som er gode at være opmærksomme på.
Også for udenlandske ferieboliger skal der som udgangspunkt betales ejendomsværdiskat i Danmark. Beskatningen sker efter helt samme regler som for sommerhuse og andre ejerboliger her i landet, men da der for udenlandske ejendomme normalt ikke findes en offentlig ejendomsvurdering, beregnes skatten med udgangspunkt i anslået handelsværdi, der udregnes ud fra en indeksering af købsprisen, jf. dette styresignal fra Skattestyrelsen.
Hvis der i det land, hvor ferieboligen ligger, er betalt en skat svarende til den danske ejendomsværdiskat, kan denne skat modregnes i den danske skat. Det er tilfældet for ejendomme i fx Sverige, Spanien og Frankrig. Modregning forudsætter, at ejeren husker at indberette den udenlandske skat til Skattestyrelsen.
Også renter af lån optaget til finansiering af køb af en feriebolig i udlandet er fradragsberettigede i Danmark. Optages lånet i et dansk penge- eller realkreditinstitut, kommer renterne automatisk med på årsopgørelsen, men optages lånet i udlandet, skal ejeren selv indtaste rentefradraget på sin årsopgørelse.
Reglerne om service- og håndværkerfradrag gælder også for udenlandske fritidsboliger, men ligesom for danske sommerhuse kan der ikke foretages fradrag for udgifter til rengøringshjælp, vinduespudsning eller assistance i haven, hvis boligen har været udlejet en del af året. Fradrag forudsætter derudover, at der til arbejdet anvendes et firma, der er momsregistreret i det land, hvor ferieboligen ligger. Se nærmere om reglerne på denne side på skat.dk.
Hvis den udenlandske feriebolig skal anvendes både privat og til udlejning, gælder der samme regler som ved udlejning af danske sommerhuse. Det vil sige, at overskuddet skal med på den danske årsopgørelse, og at det kan opgøres efter en forenklet metode, hvorefter der kun sker beskatning, hvis lejeindtægterne overstiger et nærmere bestemt bundfradrag. Er det tilfældet skal 60 % af den overskydende del med på årsopgørelsen. Bundfradraget udgør 47.900 kr. (2025-niveau), hvis udlejningen sker gennem et udlejningsbureau, fx Airbnb, der er forpligtet til at indberette lejeindtægterne til Skattestyrelsen. I andre tilfælde er bundfradraget kun på 13.100 kr. (2025-niveau). Hvis der er betalt skat af udlejningsoverskuddet i det land, hvor ferieboligen ligger, kan denne skat normalt helt eller delvist modregnes i den danske skat af det samme overskud.
Fortjeneste ved salg af en udenlandsk feriebolig er normalt ikke skattepligtig i Danmark, hvis boligen har været brugt privat og har et grundareal på ikke over 1.400 m2. Mange steder i udlandet, herunder i fx Sverige og Spanien, vil man som udgangspunkt skulle forvente avancebeskatning.
For dem, der realiserer drømmen, er der en række skattemæssige forhold, som er gode at være opmærksomme på.
1. Ejendomsværdiskat
Også for udenlandske ferieboliger skal der som udgangspunkt betales ejendomsværdiskat i Danmark. Beskatningen sker efter helt samme regler som for sommerhuse og andre ejerboliger her i landet, men da der for udenlandske ejendomme normalt ikke findes en offentlig ejendomsvurdering, beregnes skatten med udgangspunkt i anslået handelsværdi, der udregnes ud fra en indeksering af købsprisen, jf. dette styresignal fra Skattestyrelsen. Hvis der i det land, hvor ferieboligen ligger, er betalt en skat svarende til den danske ejendomsværdiskat, kan denne skat modregnes i den danske skat. Det er tilfældet for ejendomme i fx Sverige, Spanien og Frankrig. Modregning forudsætter, at ejeren husker at indberette den udenlandske skat til Skattestyrelsen.