Opskriften på familiesalg af ejendomme uden skattebøvl
Opskriften på familiesalg af ejendomme uden skattebøvl
Skattestyrelsen har udsendt et styresignal om, hvornår man ved en familiehandel med fast ejendom kan bruge den offentlige ejendomsvurdering som afsæt for prisfastsættelsen, og hvornår man ikke kan.
Når en ejendom – fx et sommerhus eller en forældrelejlighed – skal handles indenfor familien, har sælgeren sjældent noget ønske om at få den højest mulige pris for ejendommen. Og på samme måde vil arvingerne i et dødsbo nogle gange gerne sætte værdien af en ejendom så lavt som muligt i boopgørelsen på grund af arveafgiften.
For i sådanne tilfælde at give borgerne et vist manøvrerum har vi i mere end 40 år haft en særlig regel om, at skattemyndighederne ikke kan rejse kritik af prisfastsættelsen, hvis denne ikke afviger mere end 15 % fra den seneste offentlige vurdering, og der ikke foreligger særlige omstændigheder. En god og fornuftig regel i betragtning af, at markedsværdien af en ejendom alligevel sjældent lader sig fastsætte til ét bestemt beløb. Reglen gælder derfor også fremadrettet, men ændres til en +/- 20 %-regel i takt med, at Vurderingsstyrelsen udsender nye ejendomsvurderinger, idet boligskatterne fra 2024 beregnes på grundlag af 80 % af den offentlige vurdering.
I de første mange år gav 15 %-reglen kun anledning til få skattesager, men kombinationen af husprisernes himmelflugt og fastfrysningen af de offentlige vurderinger har betydet, at Skattestyrelsen i stigende grad har udfordret prisfastsættelsen ved familiehandler med en påstand om, at der har foreligget særlige omstændigheder. Det har haft den konsekvens, at ingen har vidst, hvor grænsen for den slags går.
Nu har Skattestyrelsen så udsendt et styresignal, hvori man på baggrund af de senere års mange afgørelser og domme forsøger at definere, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet er utvivlsomt velment og giver også god vejledning, men det indeholder også megen elastik i myndighedernes favør. Også fremover kommer vi derfor til at se skattesager om den slags, om end dog nok færre end i de senere år.
I styresignalet anfører Skattestyrelsen, at der normalt ikke vil blive rejst kritik af prisfastsættelsen ved en familiehandel, hvis denne finder sted mindst tre år efter, at sælgeren overtog ejendommen, og køberen ikke videresælger ejendommen eller optager betydelige lån i denne i de første 2-3 måneder af sin ejertid.
Denne de facto karensperiode på 39 måneder betyder ikke, at man ikke kan sælge til en nærtstående i denne periode, men blot at man ikke kan regne med at kunne bruge procentreglen ved prisfastsættelsen, medmindre det kan godtgøres, at den aftalte pris svarer til ejendommens antagelige markedspris.
Ved handler indenfor karensperioden kigger Skattestyrelsen især på, hvad sælgeren i sin tid betalte for ejendommen, og om denne har været udbudt til salg eller vurderet af en ejendomsmægler i perioden, eller om der er foretaget væsentlige ombygninger eller forbedringer af ejendommen af sælgeren. Der henses også til belåningen af ejendommen og til, om der i forbindelse med handlen er givet gaver eller anden form for kompensation til andre familiemedlemmer.
Udenfor tidsrummet på de 39 måneder kan borgerne ifølge styresignalet frit bruge procentreglen, medmindre der er holdepunkter for, at den herved fremkomne overdragelsessum enten procentuelt eller beløbsmæssigt afviger væsentligt fra den antagelige markedsværdi. Et sommerhus, der er købt i 2023 for 4 mio. kr., vil således efter vores vurdering normalt fint kunne videresælges indenfor familien til samme pris fx i 2028, hvis ejendomsvurderingen til den tid lyder på 5 mio. kr., og ejendommen i sælgerens ejertid ikke er ombygget og ikke har været udbudt til salg eller på anden måde er blevet vurderet.
For i sådanne tilfælde at give borgerne et vist manøvrerum har vi i mere end 40 år haft en særlig regel om, at skattemyndighederne ikke kan rejse kritik af prisfastsættelsen, hvis denne ikke afviger mere end 15 % fra den seneste offentlige vurdering, og der ikke foreligger særlige omstændigheder. En god og fornuftig regel i betragtning af, at markedsværdien af en ejendom alligevel sjældent lader sig fastsætte til ét bestemt beløb. Reglen gælder derfor også fremadrettet, men ændres til en +/- 20 %-regel i takt med, at Vurderingsstyrelsen udsender nye ejendomsvurderinger, idet boligskatterne fra 2024 beregnes på grundlag af 80 % af den offentlige vurdering.
I de første mange år gav 15 %-reglen kun anledning til få skattesager, men kombinationen af husprisernes himmelflugt og fastfrysningen af de offentlige vurderinger har betydet, at Skattestyrelsen i stigende grad har udfordret prisfastsættelsen ved familiehandler med en påstand om, at der har foreligget særlige omstændigheder. Det har haft den konsekvens, at ingen har vidst, hvor grænsen for den slags går.
Nu har Skattestyrelsen så udsendt et styresignal, hvori man på baggrund af de senere års mange afgørelser og domme forsøger at definere, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet er utvivlsomt velment og giver også god vejledning, men det indeholder også megen elastik i myndighedernes favør. Også fremover kommer vi derfor til at se skattesager om den slags, om end dog nok færre end i de senere år.
Karensperioden
I styresignalet anfører Skattestyrelsen, at der normalt ikke vil blive rejst kritik af prisfastsættelsen ved en familiehandel, hvis denne finder sted mindst tre år efter, at sælgeren overtog ejendommen, og køberen ikke videresælger ejendommen eller optager betydelige lån i denne i de første 2-3 måneder af sin ejertid.Denne de facto karensperiode på 39 måneder betyder ikke, at man ikke kan sælge til en nærtstående i denne periode, men blot at man ikke kan regne med at kunne bruge procentreglen ved prisfastsættelsen, medmindre det kan godtgøres, at den aftalte pris svarer til ejendommens antagelige markedspris.
Ved handler indenfor karensperioden kigger Skattestyrelsen især på, hvad sælgeren i sin tid betalte for ejendommen, og om denne har været udbudt til salg eller vurderet af en ejendomsmægler i perioden, eller om der er foretaget væsentlige ombygninger eller forbedringer af ejendommen af sælgeren. Der henses også til belåningen af ejendommen og til, om der i forbindelse med handlen er givet gaver eller anden form for kompensation til andre familiemedlemmer.