Nye momsudfordringer for ejendomsudviklere og byggefirmaer
Nye momsudfordringer for ejendomsudviklere og byggefirmaer
Skattestyrelsen har ændret praksis for, hvordan der skal afregnes moms i de tilfælde, hvor et byggeri opført med henblik på salg helt eller delvist overgår til at blive lejet ud, fordi det ikke kan sælges.
Efter nogle år med relativt beskeden aktivitet er forventningerne til boligbyggeriet pænt store for i år. I en artikel på dansk-byudvikling.dk fra august sidste år kunne man således læse, at der i 2025 vil komme en stigning i nybyggeriet af boliger på hele 25,4 %.
Hvorvidt det kommer til at gå sådan, må tiden vise, men uanset hvad, så vil håndteringen af moms af byggeomkostninger mere end nogensinde blive en udfordring især for udviklere af boligbyggerier. En udfordring som typisk starter den dag, hvor der købes en grund, fordi det allerede her skal besluttes, om der skal tages fradrag for momsen af købesummen. Dette er nemlig i princippet kun muligt, hvis tanken er, at der på grunden skal bygges boliger til salg.
De fleste vil nok tænke, at et umiddelbart momsfradrag altid vil være en fordel, men faktisk råder vi til at lade være, hvis der ikke er udfordringer med finansieringen. Den omstændighed, at momsen af grundkøbesummen ikke umiddelbart fradrages, udelukker nemlig ikke, at fradraget kan tages på et senere tidspunkt, nemlig når ejendommen sælges. Hertil kommer, at et undladt fradrag faktisk kan vise sig at være en fordel, hvis det senere viser sig, at de opførte boliger må udlejes, fordi de ikke kan sælges.
I de tilfælde hvor der løbende har været taget momsfradrag af byggeomkostninger mv. har Skattestyrelsens praksis i de seneste 6-7 år været, at der ved overgang til udlejning på grund af en opgivet salgshensigt skulle ske tilbagebetaling af den fratrukne moms inden udgangen af færdiggørelsesåret.
Denne praksis er via et styresignal ændret med virkning fra den 28. januar 2025. Nu skal der ved et nybyggeris overgang til udlejning ikke længere ske tilbagebetaling af den fratrukne moms. I stedet skal der for den momsperiode, hvor overgangen sker, beregnes og betales en såkaldt udtagningsmoms. Det vil sige et beløb på 20 % af markedsprisen af fx det rækkehus eller den ejerlejlighed, der udlejes.
Styresignalet rummer ikke nogen vejledning i, hvordan markedsprisen skal fastsættes, men denne vil dog nok sjældent kunne fastsættes til noget, der minder om kostprisen. Alt andet lige vil den nye praksis derfor medføre en højere momsbetaling end den gamle.
Efter vores opfattelse må markedsprisen skulle fastsættes ud fra byggeriets salgspris som udlejningsejendom – fx ud fra den afkastbaserede værdiansættelsesmodel, som ofte anvendes for investeringsejendomme – og ikke ud fra en tænkt salgspris som ejerbolig. Det vil desværre nok tage nogle år, inden der har dannet sig en praksis for denne værdiansættelse, hvilket brancheaktørerne bør indstille sig på.
Ifølge styresignalet kan momspligtige virksomheder frem til den 28. juli 2025 søge om genopta-gelse tilbage til momsperioder, der var påbegyndt, men ikke afsluttet den 1. januar 2016, hvis den nye praksis er mere gunstig for dem, end den gamle praksis. Efter vores vurdering vil dette sjældent være tilfældet, om end reglerne for rentegodtgørelse måske kan gøre det interessant i enkeltstående tilfælde.
Hvis du ønsker en vurdering af, hvorvidt genoptagelse af gamle momsangivelser kan være interessant, eller af mulighederne for at imødegå ulemperne ved de nye regler, er du velkommen til at kontakte os. Vi har momseksperter med indsigt i byggebranchen i alle landets regioner, som kan bistå hermed.
Hvorvidt det kommer til at gå sådan, må tiden vise, men uanset hvad, så vil håndteringen af moms af byggeomkostninger mere end nogensinde blive en udfordring især for udviklere af boligbyggerier. En udfordring som typisk starter den dag, hvor der købes en grund, fordi det allerede her skal besluttes, om der skal tages fradrag for momsen af købesummen. Dette er nemlig i princippet kun muligt, hvis tanken er, at der på grunden skal bygges boliger til salg.
De fleste vil nok tænke, at et umiddelbart momsfradrag altid vil være en fordel, men faktisk råder vi til at lade være, hvis der ikke er udfordringer med finansieringen. Den omstændighed, at momsen af grundkøbesummen ikke umiddelbart fradrages, udelukker nemlig ikke, at fradraget kan tages på et senere tidspunkt, nemlig når ejendommen sælges. Hertil kommer, at et undladt fradrag faktisk kan vise sig at være en fordel, hvis det senere viser sig, at de opførte boliger må udlejes, fordi de ikke kan sælges.
Moms ved overgang til momsfri udlejning
I de tilfælde hvor der løbende har været taget momsfradrag af byggeomkostninger mv. har Skattestyrelsens praksis i de seneste 6-7 år været, at der ved overgang til udlejning på grund af en opgivet salgshensigt skulle ske tilbagebetaling af den fratrukne moms inden udgangen af færdiggørelsesåret. Denne praksis er via et styresignal ændret med virkning fra den 28. januar 2025. Nu skal der ved et nybyggeris overgang til udlejning ikke længere ske tilbagebetaling af den fratrukne moms. I stedet skal der for den momsperiode, hvor overgangen sker, beregnes og betales en såkaldt udtagningsmoms. Det vil sige et beløb på 20 % af markedsprisen af fx det rækkehus eller den ejerlejlighed, der udlejes.
Styresignalet rummer ikke nogen vejledning i, hvordan markedsprisen skal fastsættes, men denne vil dog nok sjældent kunne fastsættes til noget, der minder om kostprisen. Alt andet lige vil den nye praksis derfor medføre en højere momsbetaling end den gamle.
Efter vores opfattelse må markedsprisen skulle fastsættes ud fra byggeriets salgspris som udlejningsejendom – fx ud fra den afkastbaserede værdiansættelsesmodel, som ofte anvendes for investeringsejendomme – og ikke ud fra en tænkt salgspris som ejerbolig. Det vil desværre nok tage nogle år, inden der har dannet sig en praksis for denne værdiansættelse, hvilket brancheaktørerne bør indstille sig på.
Ifølge styresignalet kan momspligtige virksomheder frem til den 28. juli 2025 søge om genopta-gelse tilbage til momsperioder, der var påbegyndt, men ikke afsluttet den 1. januar 2016, hvis den nye praksis er mere gunstig for dem, end den gamle praksis. Efter vores vurdering vil dette sjældent være tilfældet, om end reglerne for rentegodtgørelse måske kan gøre det interessant i enkeltstående tilfælde.