Lavere grundværdier, men næppe lavere boligskat – foreløbig
Lavere grundværdier, men næppe lavere boligskat – foreløbig
Nu begynder Vurderingsstyrelsen at udsende 2022-vurderinger til landets boligejere. Mange får i den forbindelse en markant lavere grundværdi, men i første omgang medfører det næppe en lavere boligskat for ret mange.
Tilbage i september 2023 sendte borgmesteren i Ringkøbing-Skjern Kommune et brev til den daværende skatteminister. Det handlede om Vurderingsstyrelsens fastsættelse af grundværdier for huse i områder med en lokalplanramme, der i princippet giver mulighed for, at der på grundene kan opføres rækkehuse. En mulighed der betød, at formentlig omkring 4.500 af kommunens husejere ville få forhøjet deres grundværdi med mellem 100 og 200 procent, uagtet at bebyggelsen med rækkehuse ville forudsætte nedrivning af parcelhuset på grunden, hvilket kommunen ikke ville give tilladelse til.
Ministeren svarede, at grundværdierne efter den nye vurderingslov skal fastsættes efter den i økonomisk henseende bedst mulige udnyttelse af en given grund. Det var derfor i ministerens optik ikke vurderingsreglerne, men lokalplanrammen, der var problemet.
Selvom ministersvaret umiddelbart overlod løsningen af problemet med de urimelige grundværdier til kommunerne, så gav det tilsyneladende alligevel Vurderingsstyrelsen noget at tænke over, for i december sidste år udsendte Styrelsen således et såkaldt styresignal om en praksisændring for fastsættelse af grundværdier. Praksisændringen betyder, at der ved fastsættelse af grundværdier nu kun tages hensyn til muligheder for udstykning og bebyggelse, hvis disse muligheder kan anses for reelle. Præcis som borgmesteren i Ringkøbing-Skjern Kommune ønskede det.
For ejere af parcelhuse, sommerhuse, ejerlejligheder og andre ejerboliger har praksisændringen virkning fra og med vurderingen pr. 1. januar 2022. Det er de vurderinger, som Vurderingsstyrelsen ifølge denne nyhed så småt er ved at gå i gang med at udsende efter langt om længe at være færdige med udsendelsen af 2020-vurderingen for de samme ejendomme.
Vi har hos Vurderingsstyrelsen fået oplyst, at praksisændringen potentielt kan berøre omkring 830.000 ejendomme, hvilket svarer til næsten halvdelen af alle ejerboliger. Vi har også fået oplyst, at praksisændringen for et traditionelt parcelhus med et grundareal på 800 kvm vil kunne betyde mere end en halvering af grundværdien, hvis denne ved den foreløbige 2022-vurdering er baseret på en mulighed for tæt-lav bebyggelse, der i praksis ikke er reel.
Selvom praksisændringen altså medfører markant lavere grundværdier pr. 1. januar 2022 for et meget stort antal boligejere, er baggrunden herfor ikke omtalt i den information, som Vurde-ringsstyrelsen foreløbig har udsendt om 2022-vurderingerne. Årsagen hertil er formentlig, at den økonomiske betydning af de lavere grundværdier angiveligt er meget beskeden, idet en lavere grundskyld som oftest nok vil blive modsvaret af en lavere skatterabat. Derfor bliver den samlede boligskat for 2024 i de fleste tilfælde uændret. Vi antager, at dette samtidig er forklaringen på, at praksisændringen ikke tillægges virkning tilbage til 2020-vurderingerne, hvilket isoleret set ellers ville have været det mest rimelige.
De egentlige vindere ved praksisændringen er i første omgang derfor de boligejere, som ikke er berettiget til en skatterabat. Det vil sige de fremtidige ejere af de berørte ejendomme, herunder dem, som har overtaget en af disse efter den 1. januar 2024. Blandt sidstnævnte vil der således være en del, som vil kunne se frem til tilbagebetaling af grundskyld i første omgang for årene 2024 og 2025. På sigt vil også boligejere med ret til skatterabat få glæde af praksisændringen, idet rabatten er et fast kronebeløb, som ikke øges, når ejendommen og grunden stiger i værdi.
Praksisændringen gælder som nævnt kun, når en byggemulighed ikke er reel. En sommerhusgrund, hvorpå der ligger et gammelt sommerhus på fx 48 m2, vil således fortsat blive vurderet meget højt, hvis plangrundlaget giver mulighed for, at der på grunden kan ligge et sommerhus på 150 m2.
Ministeren svarede, at grundværdierne efter den nye vurderingslov skal fastsættes efter den i økonomisk henseende bedst mulige udnyttelse af en given grund. Det var derfor i ministerens optik ikke vurderingsreglerne, men lokalplanrammen, der var problemet.
Praksisændringen
Selvom ministersvaret umiddelbart overlod løsningen af problemet med de urimelige grundværdier til kommunerne, så gav det tilsyneladende alligevel Vurderingsstyrelsen noget at tænke over, for i december sidste år udsendte Styrelsen således et såkaldt styresignal om en praksisændring for fastsættelse af grundværdier. Praksisændringen betyder, at der ved fastsættelse af grundværdier nu kun tages hensyn til muligheder for udstykning og bebyggelse, hvis disse muligheder kan anses for reelle. Præcis som borgmesteren i Ringkøbing-Skjern Kommune ønskede det.For ejere af parcelhuse, sommerhuse, ejerlejligheder og andre ejerboliger har praksisændringen virkning fra og med vurderingen pr. 1. januar 2022. Det er de vurderinger, som Vurderingsstyrelsen ifølge denne nyhed så småt er ved at gå i gang med at udsende efter langt om længe at være færdige med udsendelsen af 2020-vurderingen for de samme ejendomme.
Vi har hos Vurderingsstyrelsen fået oplyst, at praksisændringen potentielt kan berøre omkring 830.000 ejendomme, hvilket svarer til næsten halvdelen af alle ejerboliger. Vi har også fået oplyst, at praksisændringen for et traditionelt parcelhus med et grundareal på 800 kvm vil kunne betyde mere end en halvering af grundværdien, hvis denne ved den foreløbige 2022-vurdering er baseret på en mulighed for tæt-lav bebyggelse, der i praksis ikke er reel.
Selvom praksisændringen altså medfører markant lavere grundværdier pr. 1. januar 2022 for et meget stort antal boligejere, er baggrunden herfor ikke omtalt i den information, som Vurde-ringsstyrelsen foreløbig har udsendt om 2022-vurderingerne. Årsagen hertil er formentlig, at den økonomiske betydning af de lavere grundværdier angiveligt er meget beskeden, idet en lavere grundskyld som oftest nok vil blive modsvaret af en lavere skatterabat. Derfor bliver den samlede boligskat for 2024 i de fleste tilfælde uændret. Vi antager, at dette samtidig er forklaringen på, at praksisændringen ikke tillægges virkning tilbage til 2020-vurderingerne, hvilket isoleret set ellers ville have været det mest rimelige.
De egentlige vindere ved praksisændringen er i første omgang derfor de boligejere, som ikke er berettiget til en skatterabat. Det vil sige de fremtidige ejere af de berørte ejendomme, herunder dem, som har overtaget en af disse efter den 1. januar 2024. Blandt sidstnævnte vil der således være en del, som vil kunne se frem til tilbagebetaling af grundskyld i første omgang for årene 2024 og 2025. På sigt vil også boligejere med ret til skatterabat få glæde af praksisændringen, idet rabatten er et fast kronebeløb, som ikke øges, når ejendommen og grunden stiger i værdi.
Praksisændringen gælder som nævnt kun, når en byggemulighed ikke er reel. En sommerhusgrund, hvorpå der ligger et gammelt sommerhus på fx 48 m2, vil således fortsat blive vurderet meget højt, hvis plangrundlaget giver mulighed for, at der på grunden kan ligge et sommerhus på 150 m2.