Husk det nu: Udlejning af fast ejendom med moms kræver registrering
Husk det nu: Udlejning af fast ejendom med moms kræver registrering
Selskaber m.fl., der driver en momspligtig virksomhed, men som også udlejer lokaler eller ejendomme og lægger moms på huslejen, skal have en særskilt momsregistrering for udlejningsaktiviteten.
I slutningen af 2024 udsendte Skattestyrelsen brev til virksomheder, som på virk.dk er registreret med branchekode 682040, der omfatter udlejning af erhvervsejendomme. I brevet oplyste Styrelsen, at selvom virksomheden i forvejen er momsregistreret, så har den ikke fradrag for moms af udgifter til fx istandsættelse og løbende drift af de udlejede lokaler eller bygninger, hvis virksomheden ikke har ladet sig frivilligt momsregistrere for udlejningsaktiviteten.
Udlejning af fast ejendom, herunder også fremleje af lejede lokaler, er som udgangspunkt fritaget for moms. Udlejeren har imidlertid mulighed for – helt frivilligt – at lægge moms på lejen. Det kræver blot to ting: at der ikke er tale om udlejning til boligformål, og at udlejeren lader sig frivilligt momsregistrere for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom.
En frivillig momsregistrering giver den fordel, at udlejeren kan få fradrag for den fulde moms af udgifter til istandsættelse af lejemålet samt for moms af andre udgifter vedrørende dette. Umiddelbart er en frivillig momsregistrering derfor altid en fordel for udlejeren.
Både hele ejendomme, enkelte bygninger og sågar enkelte lokaler kan være omfattet af en frivillig registrering. Det er således muligt at foretage udlejning af forskellige bygninger og lokaler, hvor nogle er omfattet af momspligt og andre ikke. Der skal foretages en særskilt momsregistrering for hvert af de lejemål, hvor der lægges moms på huslejen. Udlejningsaktiviteten kan altså ikke ses under ét. Frivillige registreringer knyttes til en bestemt adresse. Hvis der er tale om en bygning på fx 1000 m2, skal det i ansøgningen oplyses, hvor stor en andel af denne, der er omfattet af ansøgningen – den del, der udlejes med moms – og hvem lejerne er. Dog skal Skattestyrelsen ikke orienteres i tilfælde af efterfølgende lejerskifter, hvis også de nye lejere betaler moms.
Den omstændighed, at en virksomhed er særskilt registreret for udlejning af fast ejendom, betyder ikke, at den får flere momsnumre. Virksomheden skal heller ikke nødvendigvis føre flere momsregnskaber. Virksomheden kan således vælge at knytte frivillige momsregistreringer til virksomhedens CVR-nummer. I så fald afregnes al moms via dette.
Ved køb og salg af udlejningsejendomme skal man være opmærksom på, at sælgers frivillige momsregistrering ikke kan overtages af køber. Sælger skal altså afmelde sin frivillige momsregistrering, og køber skal selv foretage en ny. Det er nemlig ejeren og ikke bygningen, der frivilligt registreres for moms.
Risiciene ved at have opkrævet moms for et lejemål, hvor dette ikke er særskilt momsregistreret, beror på omstændighederne. Hvis det fremgår af lejekontrakten, at der lægges moms på huslejen, og denne løbende er faktureret med moms, vil Skattestyrelsen normalt uden videre acceptere, at der sker momsregistrering med tilbagevirkende kraft til lejemålets begyndelse.
Fremgår det ikke af lejekontrakten, at udlejer er frivilligt registreret for moms, kan det give udfordringer for både lejer og udlejer. Det samme er tilfældet, hvis huslejen blot betales via en månedlig bankoverførsel, uden at der udstedes en faktura med moms for hver lejebetaling.
For udlejer kan udfordringen blive, at denne nægtes fradrag for momsen af udgifterne vedrørende lejemålet uden samtidig mulighed for at få tilbagebetalt den afregnede moms. For lejeren kan udlejerens manglende momsregistrering betyde, at denne bliver nægtet fradrag for den betalte moms af huslejen. Nægtelsen af momsfradrag vil i særlige tilfælde måske endda ske med tilbagevirkende kraft og betyde, at der vil skulle betales renter af de beløb, der skal tilbagebetales.
Sådan er reglerne
Udlejning af fast ejendom, herunder også fremleje af lejede lokaler, er som udgangspunkt fritaget for moms. Udlejeren har imidlertid mulighed for – helt frivilligt – at lægge moms på lejen. Det kræver blot to ting: at der ikke er tale om udlejning til boligformål, og at udlejeren lader sig frivilligt momsregistrere for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom. En frivillig momsregistrering giver den fordel, at udlejeren kan få fradrag for den fulde moms af udgifter til istandsættelse af lejemålet samt for moms af andre udgifter vedrørende dette. Umiddelbart er en frivillig momsregistrering derfor altid en fordel for udlejeren.
Både hele ejendomme, enkelte bygninger og sågar enkelte lokaler kan være omfattet af en frivillig registrering. Det er således muligt at foretage udlejning af forskellige bygninger og lokaler, hvor nogle er omfattet af momspligt og andre ikke. Der skal foretages en særskilt momsregistrering for hvert af de lejemål, hvor der lægges moms på huslejen. Udlejningsaktiviteten kan altså ikke ses under ét. Frivillige registreringer knyttes til en bestemt adresse. Hvis der er tale om en bygning på fx 1000 m2, skal det i ansøgningen oplyses, hvor stor en andel af denne, der er omfattet af ansøgningen – den del, der udlejes med moms – og hvem lejerne er. Dog skal Skattestyrelsen ikke orienteres i tilfælde af efterfølgende lejerskifter, hvis også de nye lejere betaler moms.
Den omstændighed, at en virksomhed er særskilt registreret for udlejning af fast ejendom, betyder ikke, at den får flere momsnumre. Virksomheden skal heller ikke nødvendigvis føre flere momsregnskaber. Virksomheden kan således vælge at knytte frivillige momsregistreringer til virksomhedens CVR-nummer. I så fald afregnes al moms via dette.
Ved køb og salg af udlejningsejendomme skal man være opmærksom på, at sælgers frivillige momsregistrering ikke kan overtages af køber. Sælger skal altså afmelde sin frivillige momsregistrering, og køber skal selv foretage en ny. Det er nemlig ejeren og ikke bygningen, der frivilligt registreres for moms.
Hvad kan der ske?
Risiciene ved at have opkrævet moms for et lejemål, hvor dette ikke er særskilt momsregistreret, beror på omstændighederne. Hvis det fremgår af lejekontrakten, at der lægges moms på huslejen, og denne løbende er faktureret med moms, vil Skattestyrelsen normalt uden videre acceptere, at der sker momsregistrering med tilbagevirkende kraft til lejemålets begyndelse.Fremgår det ikke af lejekontrakten, at udlejer er frivilligt registreret for moms, kan det give udfordringer for både lejer og udlejer. Det samme er tilfældet, hvis huslejen blot betales via en månedlig bankoverførsel, uden at der udstedes en faktura med moms for hver lejebetaling.
For udlejer kan udfordringen blive, at denne nægtes fradrag for momsen af udgifterne vedrørende lejemålet uden samtidig mulighed for at få tilbagebetalt den afregnede moms. For lejeren kan udlejerens manglende momsregistrering betyde, at denne bliver nægtet fradrag for den betalte moms af huslejen. Nægtelsen af momsfradrag vil i særlige tilfælde måske endda ske med tilbagevirkende kraft og betyde, at der vil skulle betales renter af de beløb, der skal tilbagebetales.