Træfsikkerheden i de nye ejendomsvurderinger

Vurderingsstyrelsen har udsendt en analyse, der viser, at træfsikkerheden for de nye ejendomsvurderinger for parcel- og rækkehuse i gennemsnit ligger på 81 %. Den bliver næppe meget højere.

Den foretagne analyse er gennemført med udgangspunkt i de første ca. 500.000 endelige 2020-vurderinger for de mindst komplekse parcel- og rækkehuse og forholder sig kun til ejendomsværdien for disse – ikke til grundværdien. Der indgår hverken ejerlejligheder eller sommerhuse i undersøgelsen.

Blandt den halve million ejendomme har styrelsen udvalgt 102.934 ejendomme, som har det til fælles, at de alle er handlet i perioden 1/1 2014 – 31/12 2019. Altså i de sidste seks år op til vurderingsdatoen den 1/1 2020.

I gruppen af handlede ejendomme er herefter frasorteret 38.204 ejendomme, fordi disse ikke er anset for handlet i et frit marked eller på anden måde ikke er retvisende.

For de resterende 64.730 ejendomme – svarende til 12,9 % af den samlede gruppe på 500.000 ejendomme – er disses faktiske handelspriser fremskrevet til prisniveauet pr. 1/1 2020. Herefter er ejendomsvurderingen sat i forhold til den fremskrevne salgspris.

Konklusioner

Resultatet af undersøgelsen kan i korte træk sammenfattes således:

I 81 % af tilfældene ligger vurderingen indenfor +/- 20 % af den fremskrevne handelspris. Ifølge Vurderingsstyrelsen antages forholdet mellem ejendomme, hvor vurderingen ligger over henholdsvis under den fremskrevne handelspris, at være nogenlunde 50/50.

For ejendomme, der er handlet i andet halvår af 2019 – altså meget tæt på vurderingsdatoen – er træfsikkerheden udregnet til 84 %. Det betyder omvendt, at vurderingen for næ-sten 1/6 af de ejendomme, hvor det skulle være meget nemt at ansætte en retvisende ejendomsvurdering, ligger mere end 20 % fra handelsprisen.

Ifølge Vurderingsstyrelsen er træfsikkerheden højst for huse, der er opført efter 1980, som har et boligareal på omkring 150 kvadratmeter, som er handlet i prisintervallet 2-5 mio. kr. og som er beliggende i kommuner med mange indbyggere og mange handler. Det betyder ikke overraskende, at træfsikkerheden for parcel- og rækkehuse i Vestjylland og på Lolland-Falster er lavere end for tilsvarende ejendomme i Østsjælland.

I det nye vurderingssystem vægtes ensartethed højere end præcision. Det betyder, at en ejendom, der er handlet tæt på vurderingsdatoen, bliver vurderet efter samme principper som en ejendom, der ikke har været handlet i de seneste 15 år. Den nyligt handlede ejendom vil således sjældent få en ejendomsværdi, der er 1:1 med handelsprisen, uanset at det ville være det nemmeste at bruge denne. Vurderingsmetoden betyder altså, at der er en naturlig grænse for træfsikkerheden. Selvom træfsikkerheden var udregnet på basis af et større antal handlede ejendomme, er det derfor ikke sikkert – efter vores vurdering nok snarere tvivlsomt – om træfsikkerheden ville have været større.

Andelsboliger og øvrige erhvervsejendomme

Der er endnu ikke udsendt nogen endelige vurderinger for erhvervsejendomme, men når det engang er sket, vil det ikke være muligt at udregne en træfsikkerhedesprocent for disse. Det skyldes, at der for sådanne ejendomme kun ansættes en grundværdi, og den fastsættes ikke ud fra, hvad grunden kunne være handlet til i et frit marked, men ud fra, hvad den ville være værd, hvis der lå ejerboliger på denne, jf. denne artikel. Grundværdien er altså ikke udtryk for en værdi af grunden som sådan, men mere blot et teknisk opgjort grundlag for opkrævning af grundskyld.