Straksfradrag for ombygningsudgifter
Straksfradrag for ombygningsudgifter
Reglerne om straksfradrag for udgifter til ombygning af fabrikker, værksteder, lager- og udstillingslokaler samt andre afskrivningsberettigede bygninger burde kendes af flere, da de er ganske gunstige, men desværre også komplicerede.
Udgifter til forbedring af afskrivningsberettigede bygninger kan som udgangspunkt ikke fradrages i skatteregnskabet, men skal afskrives lineært med indtil 3 % årligt. Afskrivningssatsen blev ændret i 2023. Investeringer i 2022 eller tidligere kan fortsat afskrives med indtil 4 % årligt, men tilgange og forbedringer herpå afholdt i 2023 eller senere kan kun afskrives med indtil 3 % årligt.
Fra denne hovedregel gælder dog en vigtig undtagelse, idet udgifter til om- eller tilbygning samt andre former for forbedring, fx udskiftning af tag og/eller vinduer, kan fratrækkes fuldt ud op til en grænse på 5 % af afskrivningsgrundlaget ved årets begyndelse for den pågældende bygning. Reglen gælder ikke ved ombygning af lejede lokaler og heller ikke for såkaldte accessoriske bygninger, det vil sige ved udvidelse (forbedring) af veje og parkeringspladser mv.
Beløb, der straksfradrages, indgår ikke i afskrivningsgrundlaget for bygningen og genbeskattes i modsætning til de løbende afskrivninger derfor ikke ved salg. De fratrukne udgifter kan dog heller ikke henføres til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, hvilket omvendt medfører en højere ejendomsavance den dag, hvor ejendommen sælges. Den helt store fordel ved reglen er derfor den markante fremrykning af fradraget for ombygningsudgifter, som den medfører.
Der kan foretages fradrag i det år, hvori ombygningsudgiften er afholdt, men det er ikke et krav, at ombygningen er færdiggjort ved årets udgang. Det betyder, at der indenfor fradragsrammen kan opnås fradrag for acontoregninger, medmindre disse har karakter af forudbetalinger.
Der kan ikke foretages straksfradrag i det år, hvori en ejendom anskaffes (overtages), men tidligst fra år to, og heller ikke i det år, hvori den sælges.
Sagen handlede om et selskab, der ejede en ejendom, der i 2008 var købt for knap 44 mio. kr. og som bestod af en lagerhal på 14.400 m2 og kontorlokaler på 1.126 m2. Sidstnævnte var i 2019 udvidet ved en tilbygning på 156 m2. I denne forbindelse havde selskabet straksfradraget et beløb på små 1,9 mio. kr. af ombygningsudgifterne, idet selskabet mente, at der var tale om én bygning. Grundlaget for straksfradraget omfattede derfor også den oprindelige anskaffelsessum for lagerhallen.
Skattestyrelsen mente, at der var tale om to bygninger og havde på den baggrund nedsat straksfradraget til 0 kr. Landsskatteretten var imidlertid enig med selskabet i, at der var tale om én bygning. Retten henviste herved blandt andet til, at lagerhallen og kontorlokalerne fungerede som ét samlet hele og havde fælles ydre mure, ligesom der fra kontorlokalerne var hele ni adgangsdøre til lageret. Der var desuden kun adgang til toiletter og køkken fra kontorlokalerne, ligesom kantine og serverrum var beliggende i disse. Det forhold, at tagkonstruktionen for de to bygningsdele var forskellig, var uden betydning.
Fra denne hovedregel gælder dog en vigtig undtagelse, idet udgifter til om- eller tilbygning samt andre former for forbedring, fx udskiftning af tag og/eller vinduer, kan fratrækkes fuldt ud op til en grænse på 5 % af afskrivningsgrundlaget ved årets begyndelse for den pågældende bygning. Reglen gælder ikke ved ombygning af lejede lokaler og heller ikke for såkaldte accessoriske bygninger, det vil sige ved udvidelse (forbedring) af veje og parkeringspladser mv.
Beløb, der straksfradrages, indgår ikke i afskrivningsgrundlaget for bygningen og genbeskattes i modsætning til de løbende afskrivninger derfor ikke ved salg. De fratrukne udgifter kan dog heller ikke henføres til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, hvilket omvendt medfører en højere ejendomsavance den dag, hvor ejendommen sælges. Den helt store fordel ved reglen er derfor den markante fremrykning af fradraget for ombygningsudgifter, som den medfører.
Timing er vigtig
Det maksimale straksfradrag nedsættes med årets fuldt fradragsberettigede udgifter til vedligeholdelse af bygningen. Skattemæssigt er det derfor mest optimalt, hvis forbedringsarbejder udføres i etaper, og hvis almindelige vedligeholdelsesarbejder ikke placeres i samme år som en om- eller tilbygning. En uudnyttet straksfradragsmulighed i et år kan ikke udnyttes i et senere år.Der kan foretages fradrag i det år, hvori ombygningsudgiften er afholdt, men det er ikke et krav, at ombygningen er færdiggjort ved årets udgang. Det betyder, at der indenfor fradragsrammen kan opnås fradrag for acontoregninger, medmindre disse har karakter af forudbetalinger.
Der kan ikke foretages straksfradrag i det år, hvori en ejendom anskaffes (overtages), men tidligst fra år to, og heller ikke i det år, hvori den sælges.
Beregningsgrundlag for straksfradrag
Det maksimale straksfradrag udgør som nævnt 5 % af afskrivningsgrundlaget ved årets begyndelse for den pågældende bygning. For sammenbyggede bygninger giver det ofte store udfordringer, fordi det skal afgøres, om der er tale om én eller flere bygninger. At dette kan have stor betydning, kan illustreres med en spritny afgørelse fra Landsskatteretten.Sagen handlede om et selskab, der ejede en ejendom, der i 2008 var købt for knap 44 mio. kr. og som bestod af en lagerhal på 14.400 m2 og kontorlokaler på 1.126 m2. Sidstnævnte var i 2019 udvidet ved en tilbygning på 156 m2. I denne forbindelse havde selskabet straksfradraget et beløb på små 1,9 mio. kr. af ombygningsudgifterne, idet selskabet mente, at der var tale om én bygning. Grundlaget for straksfradraget omfattede derfor også den oprindelige anskaffelsessum for lagerhallen.
Skattestyrelsen mente, at der var tale om to bygninger og havde på den baggrund nedsat straksfradraget til 0 kr. Landsskatteretten var imidlertid enig med selskabet i, at der var tale om én bygning. Retten henviste herved blandt andet til, at lagerhallen og kontorlokalerne fungerede som ét samlet hele og havde fælles ydre mure, ligesom der fra kontorlokalerne var hele ni adgangsdøre til lageret. Der var desuden kun adgang til toiletter og køkken fra kontorlokalerne, ligesom kantine og serverrum var beliggende i disse. Det forhold, at tagkonstruktionen for de to bygningsdele var forskellig, var uden betydning.