Også uforståelige vurderinger for andelsboliger
Også uforståelige vurderinger for andelsboliger
En BDO-undersøgelse af 271 andelsboligejendomme i Storkøbenhavn viser, at de offentlige grundvurderinger i næsten 3 ud af 4 tilfælde overstiger en valuarvurdering af den samlede ejendom.
Lige før jul blev der på vurderingsportalen.dk åbnet for adgangen til at se de foreløbige vurderinger pr. 1. marts 2023 for andelsboliger og øvrige erhvervsejendomme. I modsætning til tidligere fastsætter vurderingsmyndighederne nu kun en grundværdi for sådanne ejendomme. Det har gjort det svært for andelsboligforeningerne at forholde sig til de nye vurderinger.
Vi har kigget på tallene
I BDO er vi revisorer for ganske mange andelsboligforeninger. I flertallet af disse optages værdien af ejendommen (grund + bygninger) i årsregnskabet til den værdi, som en uafhængig valuar – en ejendomsmægler med særlige kompetencer – har fastsat.
For at få et indtryk af de nye offentlige vurderinger har vi lavet en analyse, hvor vi for 271 andelsboligejendomme har sammenholdt de seneste valuarvurderinger for de samlede ejendomme med Vurderingsstyrelsens foreløbige grundværdier pr. 1. marts 2023.
Undersøgelsen viser, at grundværdierne i ikke mindre end 197 tilfælde er højere end valuarvurderingerne for de samlede ejendomme. Totalt set er de fastsatte grundværdier hele 4,7 mia. kr. højere end valuarvurderingerne. Der er primært tale om ejendomme beliggende i Frederiksberg og Københavns kommuner. For 74 af ejendommene er grundværdierne fastsat til et mindre beløb end valuarvurderingerne, men gennemsnitligt udgør grundværdierne 75 % af de fulde ejendomsværdier.
De høje grundværdier kan få stor betydning
I ejendomsskatteloven er det bestemt, at grundskylden for andelsboliger mv. højst kan stige 4,75 % pr. år, men den maksimale beløbsmæssige stigning beregnes ikke ud fra den betalte grundskyld i det foregående år, men ud fra den nye offentlige vurdering. Derfor får de nye vurderinger hurtigt større betydning, end man umiddelbart skulle tro.
Vi har regnet på tallene for en andelsboligforening i en provinsby på Sjælland. Foreningen rummer 38 lejligheder med et samlet boligareal på 4.028 m2. Foreningen har i 2023 betalt grundskyld med et beløb på 93.737 kr. Den nye vurdering betyder, at foreningen på sigt skal betale grundskyld med 677.598 kr. Stigningen indfases ganske vist gradvist, men allerede i 2027 vil grundskylden beløbsmæssigt være steget mere end 100 %.
Der er efter vores vurdering tale om et lidt specielt tilfælde, men der findes givetvis også andre foreninger, hvor beboerne kan se frem til ikke-ubetydelige stigninger.
Hvad kan andelsboligforeningerne gøre?
Reglerne for fastsættelse af grundværdier gør det meget svært at forholde sig til disse. I vores optik må udgangspunktet dog være, at grundværdierne kun under særlige omstændigheder kan være højere end valuarvurderingerne.
Vores råd til andelsboligforeningerne er derfor, at de i mangel af klageadgang over de foreløbige vurderinger henvender sig til Vurderingsstyrelsen og beder om en forklaring på, hvordan grundværdien kan være højere end værdien af den samlede ejendom. Vi anbefaler også, at foreningerne henvender sig til Folketingets Skatteudvalg med spørgsmål om, hvordan de skal kunne kontrollere rigtigheden af grundværdien, hvis deres valuarvurdering ikke kan bruges som rettesnor. Foreningerne bør i denne forbindelse oplyse, hvad den nye grundværdi vil betyde for størrelsen af deres grundskyld.
Vi har kigget på tallene
I BDO er vi revisorer for ganske mange andelsboligforeninger. I flertallet af disse optages værdien af ejendommen (grund + bygninger) i årsregnskabet til den værdi, som en uafhængig valuar – en ejendomsmægler med særlige kompetencer – har fastsat.
For at få et indtryk af de nye offentlige vurderinger har vi lavet en analyse, hvor vi for 271 andelsboligejendomme har sammenholdt de seneste valuarvurderinger for de samlede ejendomme med Vurderingsstyrelsens foreløbige grundværdier pr. 1. marts 2023.
Undersøgelsen viser, at grundværdierne i ikke mindre end 197 tilfælde er højere end valuarvurderingerne for de samlede ejendomme. Totalt set er de fastsatte grundværdier hele 4,7 mia. kr. højere end valuarvurderingerne. Der er primært tale om ejendomme beliggende i Frederiksberg og Københavns kommuner. For 74 af ejendommene er grundværdierne fastsat til et mindre beløb end valuarvurderingerne, men gennemsnitligt udgør grundværdierne 75 % af de fulde ejendomsværdier.
De høje grundværdier kan få stor betydning
I ejendomsskatteloven er det bestemt, at grundskylden for andelsboliger mv. højst kan stige 4,75 % pr. år, men den maksimale beløbsmæssige stigning beregnes ikke ud fra den betalte grundskyld i det foregående år, men ud fra den nye offentlige vurdering. Derfor får de nye vurderinger hurtigt større betydning, end man umiddelbart skulle tro.
Vi har regnet på tallene for en andelsboligforening i en provinsby på Sjælland. Foreningen rummer 38 lejligheder med et samlet boligareal på 4.028 m2. Foreningen har i 2023 betalt grundskyld med et beløb på 93.737 kr. Den nye vurdering betyder, at foreningen på sigt skal betale grundskyld med 677.598 kr. Stigningen indfases ganske vist gradvist, men allerede i 2027 vil grundskylden beløbsmæssigt være steget mere end 100 %.
Der er efter vores vurdering tale om et lidt specielt tilfælde, men der findes givetvis også andre foreninger, hvor beboerne kan se frem til ikke-ubetydelige stigninger.
Hvad kan andelsboligforeningerne gøre?
Reglerne for fastsættelse af grundværdier gør det meget svært at forholde sig til disse. I vores optik må udgangspunktet dog være, at grundværdierne kun under særlige omstændigheder kan være højere end valuarvurderingerne.
Vores råd til andelsboligforeningerne er derfor, at de i mangel af klageadgang over de foreløbige vurderinger henvender sig til Vurderingsstyrelsen og beder om en forklaring på, hvordan grundværdien kan være højere end værdien af den samlede ejendom. Vi anbefaler også, at foreningerne henvender sig til Folketingets Skatteudvalg med spørgsmål om, hvordan de skal kunne kontrollere rigtigheden af grundværdien, hvis deres valuarvurdering ikke kan bruges som rettesnor. Foreningerne bør i denne forbindelse oplyse, hvad den nye grundværdi vil betyde for størrelsen af deres grundskyld.