Generationsskifte af ejendomsselskaber
Generationsskifte af ejendomsselskaber
Efter en pause på næsten 25 år kan ejere af udlejningsejendomme og/eller ejendomsselskaber fra nytår igen overdrage deres virksomhed skattefrit til deres børn eller andre nærtstående, fordi udlejningsejendomme nu udgår af pengetankreglen.
Reglerne om generationsskifte af virksomheder med skattemæssig succession indebærer, at sælgeren ved et salg til sine nærmeste ikke skal betale den skat, som ville være blevet udløst ved et salg til fremmede. Skatteregningen forsvinder dog ikke, men udskydes i princippet til det tidspunkt, hvor der sælges til én uden for familien.
Køberen – typisk børn og/eller børnebørn – overtager således en latent skatteforpligtelse, som der tages hensyn til ved fastsættelse af overdragelsesvilkårene, mens sælgeren går fri af skat. Den statslige kredit med skatten forbedrer derfor mulighederne for at udvikle virksomheden, fordi der ikke skal trækkes penge ud af denne til betaling af den slags.
Tilbage i år 2000 blev der vedtaget en stramning af reglerne. Målet var at afskære muligheden for skattefrie overdragelser af aktier i pengetanke, hvilket blev defineret som selskaber, hvor mindst 50 % af indtægterne eller aktiverne kunne henføres til passiv kapitalanbringelse. Det sidste kom ikke kun til at omfatte kontanter og værdipapirer mv., men også udlejningsejendomme. Dette har siden været en torn i øjet på mange, fordi det at bedrive udlejning af fast ejendom i de fleste tilfælde ikke adskiller sig væsentligt fra andre typer af erhvervsmæssig virksomhed.
Det har regeringen nu indset. Af den indgåede aftale om en plan for et stærkere erhvervsliv – samt af dette høringsudkast til lovforslag – fremgår det således, at udlejningsejendomme med virkning fra 1. januar 2025 som altovervejende hovedregel ikke længere skal anses for passiv kapitalanbringelse. Dog kun hvis indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift ikke er overladt til en uafhængig ejendomsadministrator.
Det sidste betyder, at de ejendomsudlejere, som har overladt administrationen af deres ejendomme til en professionel ejendomsadministrator, nu bliver nødt til at hjemtage administrationen for at kunne successionsoverdrage deres ejendomme. Det vil mange givetvis gøre, hvilket vil påvirke de professionelle administratorer negativt og på ingen måde vil være til fordel for lejerne. Efter vores opfattelse er kravet om egen administration af udlejningen udtryk for en overtænkt værnsregel, som ikke får nogen større betydning, men som vil give stort besvær.
Ændringen af pengetankreglen sker samtidig med, at regeringen vil indføre et retskrav på anvendelse af en skematisk værdiansættelse af først og fremmest unoterede aktier, hvilket ejere af ejendomsselskaber altså også får glæde af. Udlejningsejendomme vil skulle indgå i en sådan skematisk værdiansættelse med deres handelsværdi. For selskaber, der i deres årsregnskab indregner udlejningsejendomme til dagsværdi, vil det nok betyde, at de kan indgå til bogført værdi.
Da der på forhånd er et stort politisk flertal for ændringen af reglerne, kan ejere af udlejningsejendomme og/eller af aktier i ejendomsselskaber – ændringen gælder nemlig for begge dele – roligt begynde at overveje, hvad der skal gøres.
En hensigtsmæssig strukturering af et generationsskifte kræver nemlig stillingtagen til mange ting. Ikke kun hvem, det skal ske til, men også i hvilken takt det skal gøres. I langt de fleste tilfælde sker et generationsskifte nemlig etapevis. Der kan også være tilfælde, hvor en ændring af selskabsstrukturen kan være en fordel. Fx ved at en portefølje af udlejningsejendomme spaltes ud i forskellige selskaber. Dette kan ske skattefrit, men kræver ofte nogen tids forberedelse.
Har du brug for hjælp til gennemførelse af et generationsskifte, er du velkommen til at kontakte os. Vi har skatteeksperter med indsigt i reglerne i alle landets regioner.
Køberen – typisk børn og/eller børnebørn – overtager således en latent skatteforpligtelse, som der tages hensyn til ved fastsættelse af overdragelsesvilkårene, mens sælgeren går fri af skat. Den statslige kredit med skatten forbedrer derfor mulighederne for at udvikle virksomheden, fordi der ikke skal trækkes penge ud af denne til betaling af den slags.
Pengetankreglen
Tilbage i år 2000 blev der vedtaget en stramning af reglerne. Målet var at afskære muligheden for skattefrie overdragelser af aktier i pengetanke, hvilket blev defineret som selskaber, hvor mindst 50 % af indtægterne eller aktiverne kunne henføres til passiv kapitalanbringelse. Det sidste kom ikke kun til at omfatte kontanter og værdipapirer mv., men også udlejningsejendomme. Dette har siden været en torn i øjet på mange, fordi det at bedrive udlejning af fast ejendom i de fleste tilfælde ikke adskiller sig væsentligt fra andre typer af erhvervsmæssig virksomhed.Det har regeringen nu indset. Af den indgåede aftale om en plan for et stærkere erhvervsliv – samt af dette høringsudkast til lovforslag – fremgår det således, at udlejningsejendomme med virkning fra 1. januar 2025 som altovervejende hovedregel ikke længere skal anses for passiv kapitalanbringelse. Dog kun hvis indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift ikke er overladt til en uafhængig ejendomsadministrator.
Det sidste betyder, at de ejendomsudlejere, som har overladt administrationen af deres ejendomme til en professionel ejendomsadministrator, nu bliver nødt til at hjemtage administrationen for at kunne successionsoverdrage deres ejendomme. Det vil mange givetvis gøre, hvilket vil påvirke de professionelle administratorer negativt og på ingen måde vil være til fordel for lejerne. Efter vores opfattelse er kravet om egen administration af udlejningen udtryk for en overtænkt værnsregel, som ikke får nogen større betydning, men som vil give stort besvær.
Ændringen af pengetankreglen sker samtidig med, at regeringen vil indføre et retskrav på anvendelse af en skematisk værdiansættelse af først og fremmest unoterede aktier, hvilket ejere af ejendomsselskaber altså også får glæde af. Udlejningsejendomme vil skulle indgå i en sådan skematisk værdiansættelse med deres handelsværdi. For selskaber, der i deres årsregnskab indregner udlejningsejendomme til dagsværdi, vil det nok betyde, at de kan indgå til bogført værdi.
Forberedelse af et generationsskifte
Da der på forhånd er et stort politisk flertal for ændringen af reglerne, kan ejere af udlejningsejendomme og/eller af aktier i ejendomsselskaber – ændringen gælder nemlig for begge dele – roligt begynde at overveje, hvad der skal gøres. En hensigtsmæssig strukturering af et generationsskifte kræver nemlig stillingtagen til mange ting. Ikke kun hvem, det skal ske til, men også i hvilken takt det skal gøres. I langt de fleste tilfælde sker et generationsskifte nemlig etapevis. Der kan også være tilfælde, hvor en ændring af selskabsstrukturen kan være en fordel. Fx ved at en portefølje af udlejningsejendomme spaltes ud i forskellige selskaber. Dette kan ske skattefrit, men kræver ofte nogen tids forberedelse.
Har du brug for hjælp til gennemførelse af et generationsskifte, er du velkommen til at kontakte os. Vi har skatteeksperter med indsigt i reglerne i alle landets regioner.