Ejendomsudlejers kompensation til lejer for førtidig fraflytning
Ejendomsudlejers kompensation til lejer for førtidig fraflytning
Den skattemæssige behandling af kompensationer i lejeforhold beror både hos lejer og udlejer på de konkrete omstændigheder. I en nylig afgørelse fra Landsskatteretten blev en kompensation til en lejer anset for fradragsberettiget for udlejer.
Den konkrete sag handlede om en ejendomsudlejer, der med virkning fra den 1. april 2016 havde udlejet en del af en lagerbygning til en virksomhed. Det skete på en kontrakt, der fra udlejers side var uopsigelig i seks år – altså frem til den 1. april 2022. Den øvrige del af ejendommen var lejet ud til to andre virksomheder.
I 2020 kom udlejeren i kontakt med en anden virksomhed, som under forudsætning af en gennemgribende istandsættelse af bygningen og dens omgivelser var interesseret i at leje hele ejendommen for en markant højere husleje, end de daværende lejere betalte.
Udlejeren tog på denne baggrund kontakt til lejeren med den uopsigelige lejekontrakt og spurgte, om denne kunne være interesseret i – mod en kompensation – at fraflytte lejemålet før uopsigelighedsperiodens udløb. Denne drøftelse udmundede i en fraflytningsaftale, hvorefter lejeren mod en kompensation på 1,2 mio. kr. + moms accepterede at fraflytte lejemålet ved udgangen af februar måned 2021. Det vil sige 13 måneder før tid.
Herefter indgik udlejeren kontrakt om udlejning af den fulde ejendom med den nye lejer. Dette skulle ske med virkning fra den 1. november 2021. I perioden fra den tidligere lejers fraflytning og til den nye lejers indflytning, foretog udlejeren en gennemgribende renovering af ejendommen, som blandt andet fik nyt tag, nye porte samt nye brandvægge og -døre. Også hegn og belægninger rundt om bygningen blev forbedret.
Sagen handlede om, hvorvidt ejendomsudlejeren havde skattefradrag for kompensationen på de 1,2 mio. kr. til den fraflyttede lejer. Dette mente Skattestyrelsen ikke var tilfældet.
Som begrundelse anførte styrelsen, at den udbetalte kompensation måtte anses for afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed og derfor ikke kunne anses for en driftsomkostning. Styrelsen henviste desuden til en kendelse fra Landsskatteretten fra 1979 og til en byretsdom fra 2010.
Ejendomsudlejeren påklagede afgørelsen fra Skattestyrelsen til Landsskatteretten og gjorde i denne forbindelse gældende, at hverken afgørelsen fra 1979 eller dommen fra 2010 var relevante. Den første, fordi kompensationen i denne sag var udbetalt, da ejeren ønskede at sælge ejendommen. Den anden, fordi kompensationen i dette tilfælde var udbetalt, da udlejeren ønskede at inddrage det udlejede til privat benyttelse.
Landsskatteretten tiltrådte klagerens synspunkt og tilsidesatte dermed Skattestyrelsens afgørelse. Det skete med den begrundelse, at kompensationen til den fraflyttede lejer i dette tilfælde var afholdt for at generere en højere omsætning og dermed optimere udlejerens indkomstmulighed inden for rammerne af dennes eksisterende virksomhed, ligesom dispensationen måtte anses for sædvanlig inden for udlejningsbranchen. Kompensationen var dermed et udslag af en naturlig driftsrisiko og derfor fradragsberettiget. Du kan læse afgørelsen her.
Afgørelsen er efter vores opfattelse helt korrekt, men den er et fint eksempel på, at der ikke skal meget til, før Skattestyrelsen rejser en sag om den slags. Hvis du som ejendomsudlejer eller lejer ønsker en vurdering af den moms- og skattemæssige behandling af en kompensation eller erstatning i et lejeforhold, er du velkommen til at kontakte os. Vi har eksperter i alle landets regioner, som kan hjælpe med den slags.
I 2020 kom udlejeren i kontakt med en anden virksomhed, som under forudsætning af en gennemgribende istandsættelse af bygningen og dens omgivelser var interesseret i at leje hele ejendommen for en markant højere husleje, end de daværende lejere betalte.
Udlejeren tog på denne baggrund kontakt til lejeren med den uopsigelige lejekontrakt og spurgte, om denne kunne være interesseret i – mod en kompensation – at fraflytte lejemålet før uopsigelighedsperiodens udløb. Denne drøftelse udmundede i en fraflytningsaftale, hvorefter lejeren mod en kompensation på 1,2 mio. kr. + moms accepterede at fraflytte lejemålet ved udgangen af februar måned 2021. Det vil sige 13 måneder før tid.
Herefter indgik udlejeren kontrakt om udlejning af den fulde ejendom med den nye lejer. Dette skulle ske med virkning fra den 1. november 2021. I perioden fra den tidligere lejers fraflytning og til den nye lejers indflytning, foretog udlejeren en gennemgribende renovering af ejendommen, som blandt andet fik nyt tag, nye porte samt nye brandvægge og -døre. Også hegn og belægninger rundt om bygningen blev forbedret.
Skattestyrelsens afgørelse
Sagen handlede om, hvorvidt ejendomsudlejeren havde skattefradrag for kompensationen på de 1,2 mio. kr. til den fraflyttede lejer. Dette mente Skattestyrelsen ikke var tilfældet.Som begrundelse anførte styrelsen, at den udbetalte kompensation måtte anses for afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed og derfor ikke kunne anses for en driftsomkostning. Styrelsen henviste desuden til en kendelse fra Landsskatteretten fra 1979 og til en byretsdom fra 2010.
Landsskatterettens afgørelse
Ejendomsudlejeren påklagede afgørelsen fra Skattestyrelsen til Landsskatteretten og gjorde i denne forbindelse gældende, at hverken afgørelsen fra 1979 eller dommen fra 2010 var relevante. Den første, fordi kompensationen i denne sag var udbetalt, da ejeren ønskede at sælge ejendommen. Den anden, fordi kompensationen i dette tilfælde var udbetalt, da udlejeren ønskede at inddrage det udlejede til privat benyttelse.Landsskatteretten tiltrådte klagerens synspunkt og tilsidesatte dermed Skattestyrelsens afgørelse. Det skete med den begrundelse, at kompensationen til den fraflyttede lejer i dette tilfælde var afholdt for at generere en højere omsætning og dermed optimere udlejerens indkomstmulighed inden for rammerne af dennes eksisterende virksomhed, ligesom dispensationen måtte anses for sædvanlig inden for udlejningsbranchen. Kompensationen var dermed et udslag af en naturlig driftsrisiko og derfor fradragsberettiget. Du kan læse afgørelsen her.