Udlejning af fast ejendom, herunder fremleje af lejede lokaler, er som udgangspunkt fritaget for moms. Udlejeren har imidlertid mulighed for – helt frivilligt – at lægge moms på lejen. Det kræver blot to ting. At der ikke er tale om udlejning til boligformål, og at udlejeren lader sig frivilligt registrere for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom.
Både hele ejendomme, enkelte bygninger og sågar enkelte lokaler kan være omfattet af en frivillig registrering. Det er således muligt at foretage udlejning af forskellige bygninger og lokaler, hvor nogle er omfattet af momspligt og andre ikke.
Fordele og ulemper
En frivillig momsregistrering giver den fordel, at udlejeren kan få fradrag for den fulde moms af udgifter til istandsættelse af lejemålet samt fradrag for den fulde moms af fællesomkostninger. Umiddelbart er en frivillig momsregistrering derfor altid en fordel for udlejeren.
Dette er imidlertid ikke nødvendigvis tilfældet, hvis lejeren kun har begrænset eller slet intet fradrag for momsen af sin husleje. I så fald kan udlejeren nemlig blive mødt med et krav om en nedsættelse af huslejen, hvis der skal moms på denne. Ofte vil det derfor være lejerens momsmæssige stilling, som vil være afgørende for, om en frivillig momsregistrering hos udlejeren vil være en fordel.
Selve momsregistreringen
Den frivillige momsregistrering for udlejning af fast ejendom er nødvendig, også selvom udlejeren allerede er momsregistreret. Udlejningsaktiviteten skal altså særskilt momsregistreres, og der skal tilmed ske momsregistrering af hver enkelt ejendom/lejemål. Det sidste overses desværre af mange. Vi ser således jævnligt tilfælde, hvor der enten slet ikke er sket frivillig registrering, eller hvor kun én ud af flere ejendomme er momsregistrerede, uagtet at huslejen for alle opkræves med moms.
Ved køb og salg af udlejningsejendomme skal man være opmærksom på, at sælgers frivillige momsregistrering ikke kan overtages af køber. Sælger skal altså afmelde sin frivillige momsregistrering, og køber skal selv foretage en ny. Det er nemlig ejeren og ikke bygningen, der frivilligt registreres for moms.
Hvad kan der ske?
Risiciene ved at have opkrævet moms for et lejemål, hvor dette ikke er særskilt momsregistreret, beror på omstændighederne.
Hvis det fremgår af lejekontrakten, at der lægges moms på huslejen, og denne løbende er faktureret med moms, vil Skattestyrelsen normalt uden videre acceptere, at der sker momsregistrering med tilbagevirkende kraft til lejemålets begyndelse.
Fremgår det derimod ikke af lejekontrakten, at udlejer er frivilligt registreret for moms, kan det give udfordringer. Det samme er tilfældet, hvis huslejen blot betales via en månedlig bankoverførsel, uden at der udstedes en faktura med moms for hver lejebetaling. For udlejer kan udfordringen blive, at denne nægtes fradrag for momsen af udgifterne vedrørende lejemålet uden samtidig mulighed for at få tilbagebetalt den afregnede moms. For lejeren kan udlejerens manglende momsregistrering betyde, at denne bliver nægtet fradrag for den betalte moms af huslejen.