Depechen-artikel:

Skat ved salg af forældrelejligheder

14 september 2022

Jesper Larsen, Partner, Skat |

En gevinst ved salg af en ejerlejlighed er som udgangspunkt kun skattefri, hvis ejeren selv har boet i lejligheden i en periode. Der gælder ingen krav til længden af denne periode, men indflytningen skal have været reel.

En forældrelejlighed er i skattemæssig forstand en udlejningsejendom. Derfor skal der normalt betales skat af gevinsten, når lejligheden sælges. Beskatningen sker i de fleste tilfælde som kapitalindkomst, hvilket betyder en marginalskat på mellem 25 og 42 % eksklusive kirkeskat, idet skatten afhænger af avancens størrelse og sælgerens øvrige indkomstforhold. 

Når en forældrelejlighed købes, sker det først og fremmest for at skaffe et barn tag over hovedet og kun i mindre grad med en forventning om at score store penge på købet. De senere års kolossale værdistigninger på mindre ejerlejligheder i de større byer er derfor kommet helt uventet for de fleste forældre. Og ikke så få af dem overvejer nu, hvad der skal til, for at de kan sælge lejligheden skattefrit. Det findes der to opskrifter på.

 

Flyt selv ind i lejligheden

Hvis forældrene selv flytter ind i lejligheden, vil gevinsten ved et senere salg automatisk blive skattefri. Det gælder også den del af værdistigningen, som kan henføres til tiden før indflytningen.

Der gælder ikke noget krav til, hvor længe forældrene skal bo i lejligheden. I teorien er to måneder tilstrækkeligt. I praksis kræves der normalt flere år. Indflytningen skal nemlig være udtryk for en reel flytning. Det betyder, at forældrene qua deres el- og varmeforbrug mv. i lejligheden skal kunne godtgøre, at de reelt har boet i denne, og at de ikke samtidig havde andre boliger til deres rådighed. Udlejning af den hidtidige bolig vil normalt ikke blive anset som tegn på en reel flytning.

De håndfaste krav til dokumentationen for den reelle hensigt med en flytning kan illustreres med en nylig offentliggjort dom fra Østre Landsret. Sagen handlede om en mand, som i 2015 købte en ejerlejlighed med henblik på udlejning, men som i forbindelse med skilsmisse angiveligt flyttede ind i lejligheden og boede i denne i et lille års tid. 

Landsretten fandt – ligesom tidligere instanser – at manden ikke havde løftet bevisbyrden for, at han reelt havde boet i lejligheden. Gevinsten ved salget af denne var derfor skattepligtig. Afgørelsen blev blandt andet begrundet med, at flytningen til lejligheden var af midlertidig karakter, at folkeregisteradressen ikke blev flyttet, og at den tidligere adresse fortsat blev anvendt i forskellige sammenhænge. 

 

Sælg lejligheden til barnet til en lav pris

Hvis en forældrelejlighed har været vurderet som ”fri” – altså ikke som udlejet – kan den normalt sælges til barnet til en pris helt ned til 85 % af den offentlige vurdering. Da de offentlige vurderinger har været berostillet i snart mange år, vil en udnyttelse af denne regel ofte betyde, at lejligheden vil kunne sælges til barnet til så lav en pris, at forældrene slet ikke scorer en gevinst og derfor ikke skal betale skat af en sådan.

Hvis barnet bor i lejligheden i en kort periode efter købet og ikke har købt eller lejet en ny bolig inden købet af denne, vil han eller hun efterfølgende kunne sælge lejligheden til markedspris uden at skulle betale skat af gevinsten. Et hurtigt salg i kombination med en stor gevinst vil dog kunne betyde, at Skattestyrelsen efterfølgende udbeder sig nærmere oplysninger med henblik på at vurdere, om betingelserne for at kunne handle til en lav værdi var opfyldt. Vurderes dette ikke at være tilfældet, vil styrelsen kræve beskatning hos forældrene og gaveafgift hos barnet af den rabat, der er givet på prisen. 

Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.