Et af tidens hotteste emner blandt boligejere – fordele og ulemper ved at omlægge realkreditlån – har også en skattemæssig dimension. I nogle tilfælde er gevinster på gæld nemlig skattepligtige.
De senere måneders stærkt stigende rente har gjort det interessant for en del boligejere at overveje en omlægning af deres realkreditlån. Det skyldes, at de derved i mange tilfælde kan skære en stor luns af deres restgæld. Under visse omstændigheder over 200.000 kr. for hver 1 mio. kr. i restgæld.
Det frister mange. Også selvom en sådan omlægning på ingen måde er risikofri, fordi beskæringen af gælden modsvares af en højere månedlig ydelse, da det nye lån har en højere rente. En omlægning giver derfor kun mening, hvis der på et senere tidspunkt kan foretages endnu en omlægning, og til den tid, til en lavere rente end nu. Hvorvidt der igen kommer en periode med lavere rente, tør ikke engang eksperter udtale sig om. Det er således op til boligejerne selv at gætte.
Og det er der tilsyneladende mange, som godt tør. Ifølge oplysninger fra brancheforeningen FinansDanmark har realkreditinstitutterne alene i de seneste tre måneder udsendt næsten 54.000 lånetilbud til omlægning af eksisterende lån. Ifølge den seneste nyhed, blev der således udsendt 18.195 tilbud i maj måned.
Skat ved låneomlægning
Den bid, der skæres af restgælden ved en låneomlægning, er i skattemæssig forstand udtryk for en kursgevinst på en gældspost. For private afhænger den skattemæssige behandling af en sådan gevinst af, hvorvidt lånet, der skal indfries – altså det nuværende lån - er et obligationslån eller et kontantlån.
Mens kursgevinster på obligationslån altid er skattefrie, så gælder der som udgangspunkt det modsatte for kontantlån. Gevinster på den slags er nemlig skattepligtige, medmindre indfrielsen sker efter krav fra kreditor, i forbindelse med salg af ejendommen, eller i anledning af et ejerskifte mellem ægtefæller eller samlevende som følge af skilsmisse, separation eller dødsfald. Sagt med andre ord, så er gevinster ved omlægning af kontantlån derfor normalt altid skattepligtige, når omlægningen ikke skyldes andre forhold, end at renten er steget. Omlægning af kontantlån i sådanne tilfælde kan derfor ikke anbefales.
Beskatningsform m.v.
En skattepligtig kursgevinst på et kontantlån beskattes som kapitalindkomst. Det vil sige med en marginalskat på 42 % eksklusive kirkeskat.
Gevinsten opgøres som forskellen mellem lånerestgælden – også kaldet kontantrestgælden – og kursværdien af obligationsrestgælden. Det sidste er identisk med det beløb, der skal indbetales ved indfrielse af gælden. I gevinsten kan normalt modregnes en del af de oprindelige låneomkostninger for lånet samt de omkostninger, der skal betales ved indfrielsen.
Indberetning
Realkreditinstitutterne foretager ingen indberetning til Skattestyrelsen om kursgevinster på gæld. Realiserer du en sådan, skal du derfor selv udregne gevinsten, og indtaste den i rubrik 39 på årsopgørelsen. Den omstændighed, at Skattestyrelsen ikke automatisk får indberettet kursgevinsten, betyder ikke at styrelsen ikke får oplysninger om, at du har indfriet lånet. Og det kan næppe udelukkes, at styrelsen som følge af de mange omlægninger vil udvide antallet af kontroller i forhold til den slags.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.