Nye regler for værdiansættelse af ejendomme ved familiehandler

Der er kommet mere klarhed over, hvornår man kan tage udgangspunkt i den offentlige vurdering ved familiehandler. Ved generationsskifte af erhvervsejendomme skal man ikke vente for længe.

Skatteministeriet har udsendt et nyt cirkulære om værdiansættelse af ejendomme ved overdragelser indenfor familien. Enten ved arveudlæg eller ved gaveoverdragelser. Det nye cirkulære gælder kun for ejendomme, som er vurderet efter de nye regler. 

Som bekendt er Vurderingsstyrelsen først lige begyndt at udsende nye ejendomsvurderinger. I første omgang vil det nye cirkulære derfor kun få begrænset betydning, idet familiehandler med ejendomme, som der endnu ikke er udsendt en ny vurdering for, fortsat vil skulle behandles efter de gamle regler.

 

De nye regler

I det nye cirkulære fastslås det, at skattemyndighederne som udgangspunkt er forpligtet til at acceptere den pris, som parterne har aftalt, hvis denne ligger inden for +/- 20 % af den seneste kendte offentlige vurdering. Kun hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan prisen tilsidesættes. En ejendom, der pr. 1. januar 2020 er vurderet til 5 mio. kr., vil således kunne overdrages til en pris, der omregnet til kontantværdi svarer til 4 mio. kr., uanset om ejendommens markedsværdi måske er 6 mio. kr. Der kan i så fald spares arve- eller gaveafgift med op til 300.000 kr.

 

De gamle regler 

Efter de gamle regler kan en ejendom normalt handles med skattemyndighedernes accept, hvis prisen holder sig indenfor +/- 15 % af den offentlige vurdering. Det kan umiddelbart lyde mindre favorabelt end efter de nye regler, men det er faktisk omvendt, idet de gamle vurderinger almindeligvis ligger længere fra markedsværdien end de nye, om end der kan være geografiske forskelle.

 

Erhvervsejendomme

Efter de nye vurderingsregler fastsættes der ikke nogen ejendomsværdi for erhvervsejendomme, men kun en grundværdi. Når der – forventeligt i 2024 – kommer nye ejendomsvurderinger for alle landets erhvervsejendomme, vil disse ikke længere kunne generationsskiftes til en pris, der er fastsat med udgangspunkt i den offentlige vurdering. Indtil da kan de handles efter de gamle regler. Det vil under normale omstændigheder sige ned til 85 % af vurderingen.

 

Særlige omstændigheder

Både efter de gamle og efter de nye regler gælder, at skattemyndighederne ikke er forpligtet til at acceptere en pris fastsat inden for spændet i procentreglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Skattestyrelsen har for nylig offentliggjort hele 18 afgørelser om dette begreb. Essensen synes at være, at myndighederne kun griber ind, hvis ejendommen har været ejet i mindre end omkring tre år og blev købt til en pris, der ligger mere end en halv gang over værdien efter procentreglen.

For en ejendom, der har været ejet i mindst fire-fem år, hvor der ikke er indhentet en mæglervurdering, hvor ejendommen ikke belånes ud over overdragelsessummen, og hvor der ikke samtidig med overdragelsen gives gaver eller arveforskud til andre børn, er risikoen for kritik af prisen ikke ret stor, selvom den handles til en pris, der ligger en del under sælgerens købspris, jf. eksempelvis denne afgørelse, hvor en ejendom, der var købt for 2.575.000 kr. blev godkendt solgt for 1.667.500 kr. blot tre år og to måneder senere.

Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.