Fra 1. juli 2021 skal der betales moms af markedsværdien, når et byggeri, der er opført med henblik på salg, overgår til udlejning, fordi det ikke har været muligt at sælge husene eller lejlighederne.
Når en momsregistreret virksomhed opfører en bygning med henblik på salg, kan den efter de gældende regler fratrække momsen af opførelsesudgifterne i takt med, at virksomheden modtager fakturaer fra sine leverandører.
Hvis det efterfølgende viser sig, at byggeriet alligevel ikke kan sælges og derfor i stedet lejes ud, opstår der en momsreguleringsforpligtelse. Det betyder, at byggefirmaet skal tilbagebetale den fratrukne moms. Sker overgangen til momsfri udlejning allerede i færdiggørelsesåret, skal hele momsbeløbet (100 %) tilbagebetales i dette. Sker overgangen på et senere tidspunkt, skal tilbagebetalingen ske over en tiårig periode med 1/10 pr. år. Forpligtelsen er rentefri.
Sælges ejendommen inden fem år efter færdiggørelsestidspunktet, skal der betales moms af salgssummen, men en eventuel udestående momsreguleringsforpligtelse skal ikke betales. Den på salgstidspunktet indbetalte del af forpligtelsen er til gengæld tabt og tilbagebetales ikke uanset momspligten.
Sker salget efter mere end fem år, skal en eventuel resterende del af momsreguleringsforpligtelsen indbetales på salgstidspunktet. Til gengæld skal der ikke betales moms af salgssummen. Når en ejendom tages af salgslisten, vil de fleste derfor gå efter udlejning i mindst fem år.
Nye regler
Med virkning fra den 1. juli 2021 forventes reglerne ændret derhen, at der skal betales udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til udlejning, og dette skal tilmed ske til ejendommens antagelige handelsværdi på overgangstidspunktet. Se mere om ikrafttrædelsestidspunktet i denne artikel.
Med de nye regler bliver der altså ikke tale om tilbagebetaling af købsmomsen, som efter de gældende regler, men om en fremrykket betaling af salgsmomsen. Til gengæld kan ejendommen efterfølgende sælges uden yderligere moms, og det gælder også, selvom salget sker inden fem år efter opførelsen.
De nye regler gælder ikke kun for ejendomme, der opføres efter skæringsdatoen, men også for allerede opførte ejendomme, der overgår til udlejning efter denne dato. Det siger derfor sig selv, at mange byggevirksomheder i løbet af foråret kommer til at skulle beslutte, hvorvidt de ønsker deres ejendomme behandlet af de gamle eller de nye regler. Det er virksomhederne nemlig som udgangspunkt selv herre over, da det afgøres af, hvornår husene eller lejlighederne tages af salgslisten og overgår til udlejning.
Kommentar
Som udgangspunkt må det antages, at de fleste vil vælge at bruge de gamle regler, fordi virksomhederne herved maksimalt vil skulle indbetale købsmomsen, og fordi de kan sælge husene og lejlighederne uden moms, hvis de venter fem år.
Det eneste, der umiddelbart taler for at bruge de nye regler, er, at disse stiller ejerne friere efter betalingen af udtagningsmomsen, idet de ikke behøver at vente fem år for at kunne sælge momsfrit. Meget kommer dog til at afhænge af, hvordan man kan dokumentere den aktuelle markedsværdi – herunder Skattestyrelsens krav til den slags – og af forventningerne til prisudviklingen i det område, hvor husene/lejlighederne ligger.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.