Mere end fem år efter at adgangen til at indregne investeringsejendomme til dagsværdi blev lempet, ser vi stadig store forskelle i oplysningsgraden om forudsætningerne for indregning efter dette princip.
Investeringsejendomme – det vil groft sagt sige alle former for udlejningsejendomme – kan indregnes i årsregnskabet enten til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger eller til dagsværdi med løbende regulering enten over resultatopgørelsen eller over egenkapitalen og i givet fald med afskrivninger. Altså efter tre forskellige principper.
Selvom kostprismetoden er hovedreglen, så er indregning til dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen efterhånden nok den mest anvendte.
De findes to typer af notekrav i forhold til ejendomme, der indregnes til dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen. Den ene skal indeholde oplysninger om de centrale forudsætninger for den fastsatte værdi. Den anden skal indeholde oplysninger om eventuelle væsentlige usikkerheder ved indregning og måling.
Noteoplysning om centrale forudsætning for dagsværdiberegningen
Der skal oplyses på en sådan måde, at regnskabslæseren forstår, hvilke faktorer der har påvirket dagsværdiberegningen, og dermed sætte læseren i stand til at danne sig sin egen mening om, hvorvidt forudsætningerne forekommer rimelige eller er henholdsvis for optimistiske eller for pessimistiske. Oplysningerne skal gives, uanset om det er en valuar eller virksomheden selv, der har udarbejdet dagsværdiberegningen.
Årsregnskabsloven siger ikke noget konkret om, hvilke centrale forudsætninger der som minimum skal omtales. Nedenstående forhold er en ikke udtømmende opregning af de oplysninger, der efter vores opfattelse normalt skal betragtes som centrale forudsætninger, som skal omtales, hvor det er aktuelt:
- Afkastkrav eller diskonteringsfaktor.
- Ejendomstype.
- Beliggenhed.
- Normalindtjening.
- Tomgang.
- Vedligeholdelsesstand.
- Forventede inflationsrater (DCF-modellen).
Oplysningerne om centrale forudsætninger skal som udgangspunkt gives aktiv for aktiv, men oplysningerne kan dog gives samlet for en gruppe af ejendomme, hvis der ikke er væsentlige forskelle mellem forudsætningerne for de enkelte ejendomme.
Et selskab med en række investeringsejendomme af samme karakter – fx boligudlejnings-ejendomme – og med nogenlunde samme geografiske placering, lejekontrakter mv., kan således noteoplyse samlet for denne gruppe.
Noteoplysning om usikkerhed
For at gøre brug af den særskilte note om usikkerhed ved indregning og måling, skal der være tale om væsentlig usikkerhed. Altså om mere end almindelige vanskeligheder ved måling af aktivet. Det kan være tilfældet, hvis ejendommens stand eller beliggenhed gør det svært at fastlægge afkastkravet, eller hvis der foreligger tomme lejemål, hvor tidspunktet for genudlejning og lejeprisen er meget usikkert. Det er vores vurdering, at det hverken er nødvendigt eller almindeligt med en sådan note i ret mange regnskaber med danske investeringsejendomme.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.