Opkræver udlejeren moms af huslejen, har lejeren fradrag for den betalte moms, men kun hvis udlejeren husker at udstede en egentlig faktura på huslejen, og udlejeren i øvrigt er korrekt momsregistreret.
Udlejning af fast ejendom, herunder fremleje af lejede lokaler, er som udgangspunkt fritaget for moms. Udlejeren har imidlertid mulighed for – helt frivilligt – at lægge moms på lejen. Det kræver blot to ting. At der ikke er tale om udlejning til boligformål, og at udlejeren lader sig frivilligt registrere for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom.
Det sidste er nødvendigt, også selvom udlejeren allerede er momsregistreret. Udlejningsaktiviteten skal altså særskilt momsregistreres og kan omfatte såvel hele ejendomme som enkelte bygninger og sågar enkelte lokaler. Det er også muligt at foretage udlejning af forskellige bygninger og lokaler, hvoraf nogle er omfattet af momspligt og andre ikke.
Hvis formalia ikke er opfyldt, er det som udgangspunkt lejeren, som bærer risikoen. Dette kan illustreres med et eksempel fra virkelighedens verden.
En træls situation
En momsregistreret virksomhed inden for de liberale erhverv havde lejet et butikslokale for et beløb på omkring 15.000 kr. om måneden. Huslejen blev hver måned betalt automatisk via bankoverførsel. Af lejekontrakten fremgik, at udlejeren var frivilligt momsregistreret, og lejeren anså derfor huslejen for at være inklusive moms og fratrak på den baggrund 20 % af den betalte husleje som indgående moms i sit momsregnskab.
Lejeaftalen fik kun en løbetid på omkring 15 måneder, idet lejeren herefter købte ejendommen. I den forbindelse blev udlejerens momsnummer efterspurgt, men dette endte resultatløst. Det viste sig nemlig, at udlejeren, uanset det i lejekontrakten anførte, ikke var momsregistreret og derfor ikke havde afregnet moms af huslejen, ligesom udlejeren aldrig havde udstedt en faktura på huslejen.
Sagen endte derfor med, at lejeren måtte efterangive – tilbagebetale – den fratrukne moms af huslejen. Et samlet beløb på omkring 45.000 kr., som lejeren herefter var henvist til via et civilt søgsmål at søge godtgjort hos udlejeren.
Kommentar
Problemet med udlejers manglende momsregistrering og/eller manglende udstedelse af huslejefakturaer forekommer desværre langt oftere, end man skulle tro. Der findes nemlig et utal af mindre ejendomsudlejere, og de er langt fra alle opmærksomme på de formelle momsregler, og det samme gælder deres lejere.
I de tilfælde, hvor udlejer er korrekt momsregistreret, men blot ikke har udstedt en faktura, kan problemet som oftest løses ved, at udlejer udsteder fakturaer for hele den forløbne periode, idet formalia herved bringes på plads.
En udlejers manglende momsregistrering og deraf følgende manglende indbetaling af moms af huslejen lader sig derimod ikke umiddelbart reparere. Det kan derfor føre til, at lejeren må efterbetale moms flere år tilbage i tid. Som udgangspunkt mindst tre år, men ofte længere, fordi forholdet anses for ansvarspådragende. I værste fald kan lejeren endda risikere en bøde for med urette at have fratrukket moms af huslejen.
Både for lejere og for udlejere gælder derfor, at det er vigtigt at være opmærksom på momsreglerne for ejendomsudlejning og efterleve disse.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.