Hvis I har solgt jeres sommerhus med stor fortjeneste, så kan det være en god idé at gemme billeder fra jeres weekender og ferier i huset, så I kan dokumentere, at I rent faktisk selv har brugt det som fritidsbolig.
Med boligsiden.dk som kilde skrev Berlingske for ikke så længe siden, at der blev handlet godt 17.500 sommerhuse i perioden fra nedlukningen i marts 2020 og et år frem. En stigning på små 70 % i forhold til samme periode året før. Og udbudspriserne har sat rekord. Den gennemsnitlige udbudspris i marts i år var således ifølge en nylig artikel på finans.dk hele 22.367 kr. pr. kvadratmeter.
Sagt med andre ord, så har det været sælgers marked, og mange sælgere har derfor utvivlsomt trukket sig ud med pæne gevinster. De fleste tror, at den slags gevinster automatisk er skattefrie, men det er ikke altid tilfældet. Og i de kommende år vil vi nok se flere sager end ellers, hvor skattemyndighederne vil efterprøve, om betingelserne for skattefrihed er opfyldt og måske kræve beskatning.
Det siger reglerne
Som udgangspunkt er det såre enkelt. Kun to betingelser skal være opfyldt, for at gevinsten på sommerhuset er skattefri. Den ene er, at sommerhuset skal have været benyttet som fritidsbolig af ejeren og dennes husstand i hele eller dele af ejertiden. Den anden er, at grunden, hvorpå sommerhuset er beliggende, skal være under 1.400 m2.
Mens den første betingelse er ufravigelig, så er det med grunden kun en hovedregel. Er grunden større, kan fortjenesten nemlig stadig godt være skattefri, hvis der ikke kan udstykkes fra denne, eller hvis en sådan udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % enten af restarealet eller af den bestående bebyggelse.
Den private benyttelse
Kravet om, at sommerhuset skal være benyttet som fritidsbolig af ejeren, er ikke opfyldt, blot fordi det kan godtgøres, at man har tilbragt en enkelt sommerferie i dette. Der skal mere til, men der gælder ikke noget krav om et eksakt antal dage. Om kravet er opfyldt, beror på en konkret vurdering. Ud fra praksis er det dog ikke svært at se, at der især er tre forhold, der hver for sig skærper skattemyndighedernes interesse:
- Kort ejertid
- Flere sommerhuse
- Intensiv udlejning
At et sommerhus sælges med stor fortjeneste efter kort ejertid, kan gøre det svært at løfte bevisbyrden for den private anvendelse. I en dom fra 2012 blev en tømrer således anset for skattepligtig af en gevinst på omkring 450.000 kr. på et nybygget sommerhus, som han solgte et halvt år efter, at det stod færdigt. At huset havde været brugt privat i den korte ejertid, var uden betydning, da det var bygget med henblik på salg.
Ejer man flere sommerhuse, hvoraf nogle har været anvendt til udlejning, stilles der også øgede krav til dokumentationen for den private benyttelse, og selvom en sådan dokumentation kan fremlægges, er det ikke altid tilstrækkeligt til at sikre skattefrihed.
I en dom fra 2010 blev en sommerhusejer således anset for skattepligtig af en fortjeneste på små 400.000 kr. på et sommerhus, som han solgte efter en ejertid på næsten 17 år. Sommerhuset havde utvivlsomt været brugt privat, men ikke så meget som et andet og meget større sommerhus, som han også ejede. Retten lagde til grund, at sommerhuset trods den lange ejertid primært var købt med henblik på udlejning, og at det var det store sommerhus, som reelt havde udgjort familiens fritidsbolig.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.