I de fleste tilfælde kan andelsboligforeninger opløse sig selv uden skattemæssige konsekvenser for såvel foreningen som for medlemmerne, men som altid er der undtagelser.
Den udbredte mangel på lejeboliger i de større byer har medført, at nogle andelsboligforeninger nu jævnligt modtager henvendelser fra forskellige ejendomsselskaber, der gerne vil købe foreningens ejendom. Endda til en pris, der ligger pænt over den valuarvurdering, som foreningen måske har brugt i sit seneste regnskab, og som derfor kan give medlemmerne en ikke ubetydelig økonomisk gevinst, hvis de takker ja til tilbuddet.
I de tilfælde hvor dette sker, gennemføres efterfølgende en opløsningsproces, der groft sagt består af 3 dele.
- Først beslutter andelsboligforeningens medlemmer på en generalforsamling at opløse foreningen.
- Derefter sælger foreningen sin ejendom til en investor, der i samme forbindelse indgår separate lejekontrakter med hver af de tidligere andelshavere, der herefter fortsætter som almindelige lejere i ejendommen.
- Til sidst opløses foreningen, som nu er omdannet til en ”pengetank”, og provenuet udbetales til andelshaverne. Som fordelingsnøgle anvendes i denne forbindelse typisk medlemmernes andelsindskud, men det afhænger af, hvad der er bestemt herom i vedtægterne og kan også være m2, fordelingstal eller noget helt fjerde.
Skattemæssige konsekvenser for foreningen
Salget af ejendommen har kun skattemæssige konsekvenser, hvis foreningen på tidspunktet for salget af ejendommen selv driver erhvervsmæssig virksomhed ved at leje ud til ikke-medlemmer.
Er dette tilfældet, skal der laves en skattemæssig ejendomsavanceopgørelse, og der skal betales 22 % i skat af den del af fortjenesten, der kan henføres til det gennemsnitlige antal m2, som foreningen har lejet ud i perioden fra 19/5 1994 og frem til salgstidspunktet i forhold til det samlede antal m2. Den lidt skæve dato har sammenhæng med en lovændring, der i sin tid blev gennemført med virkning fra denne dato.
Skattemæssige konsekvenser for andelshaverne
For de enkelte andelshavere vil det provenu, som de modtager ved den endelige opløsning af foreningen som udgangspunkt være skattefrit under forudsætning af, at udbetalingen sker i samme kalenderår, som likvidationen vedtages.
Skattefriheden er dog betinget af, at andelshaverne har brugt deres lejlighed til beboelse – altså som deres private bolig – på et eller andet tidspunkt i ejerperioden. Hvis denne betingelse er opfyldt, er det til gengæld uden betydning, hvor længe de har ejet deres andelsbevis.
Ejere af eventuelle erhvervsandele kan ikke sælge skattefrit. De beskattes af deres gevinst som aktieindkomst. Det samme gælder eventuelle forældrekøbslejligheder eller lignende, hvor ejeren af andelsbeviset ikke selv har boet i andelsboligen. Af aktieindkomst skal der betales 27 % i skat af de første 51.700 kr. (2017-tal) og 42 % af en eventuel overskydende del.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.