Selv en meget lille udlejningsvirksomhed er tilstrækkelig til fortsat at bruge virksomhedsordningen, og dermed udskyde beskatningen af et opsparet overskud, efter at indehaveren har solgt sin hovedvirksomhed.
Langt de fleste selvstændigt erhvervsdrivende bruger den særlige virksomhedsordning. Primært fordi den giver mulighed for opsparing af overskud mod en relativt lav beskatning (22 % i 2017).
Som udgangspunkt skal det opsparede overskud beskattes endeligt, når virksomheden sælges. Dog kan ordningen – og dermed også overskuddet – videreføres, hvis ejeren senest i året efter virksomhedssalget etablerer en ny virksomhed.
Denne regel får mange selvstændige til at etablere mindre udlejningsvirksomheder efter, at de har solgt deres hovedvirksomhed. Landsskatteretten har for nylig bekræftet, at dette er tilstrækkeligt til at udskyde skatten på det opsparede overskud. I alle tilfælde så længe der er tale om udlejning af fast ejendom.
Garagesagen
Den konkrete sag handlede om en selvstændig, som tilbage i 2011 solgte sin virksomhed. Ved udgangen af salgsåret havde han et opsparet overskud i sin virksomhedsordning på 5.945.809 kr. og derfor en udskudt skat på dette på nok omkring 2 mio. kr.
Med overtagelse den 1. november 2012 købte manden en særskilt matrikuleret ejerlejlighedsgarage og udlejede straks denne til en uafhængig 3. mand for et månedligt beløb på 700 kr. Lejen kunne ifølge lejekontrakten årligt hæves med 10 %.
SKAT gjorde gældende, at udlejningsaktiviteten havde et så beskedent omfang, at manden ikke kunne anses for at drive selvstændig virksomhed. SKAT krævede derfor beskatning af det opsparede overskud ved skatteansættelsen for indkomståret 2012.
Denne afgørelse blev imidlertid tilsidesat af Landsskatteretten med henvisning til, at det drejede sig om udlejning af fast ejendom, og at der i dette tilfælde trods underskud i de første år var udsigt til en rentabel drift.
Landsskatteretten lagde ved sin afgørelse vægt på, at der var indgået en lejekontrakt på markedsvilkår med en uafhængig person, ligesom det blev anset for tilstrækkeligt godtgjort, at garagen var købt med det formål at opnå overskud ved udlejningen, hvilket rent faktisk var lykkedes i årene 2014 og 2015, ligesom huslejen var sat op i 2016 og 2017.
Kommentar
Afgørelsen er ikke specielt overraskende, da den er på linje med en afgørelse fra 2014, hvor Landsskatteretten ligeledes blåstemplede garageudlejning som erhvervsmæssig virksomhed.
Der findes dog også tilfælde, hvor Landsskatteretten har vendt tommelfingeren nedad. Blandt andet i to afgørelser, hvor udlejning af henholdsvis en redskabsbygning og et redskabsskur ikke var tilstrækkeligt til at opretholde virksomhedsordningen, fordi der ikke var udsigt til overskud ved udlejningen.
Sammenfattende synes Landsskatterettens praksis derfor at være, at udlejning af fast ejendom anerkendes som erhvervsmæssig virksomhed, hvis udlejningen sker på markedsvilkår til en uafhængig 3. mand, og udlejningen i øvrigt i de fleste år kan forventes at give (et mindre) overskud efter driftsøkonomiske afskrivninger.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.