Tilbudspligt på udlejningsejendomme
Tilbudspligt på udlejningsejendomme
I forlængelse af vedtagelsen af de nye generationsskifteregler er det væsentligt at være opmærksom på lejelovens bestemmelser om tilbudspligt. Disse regler gør det nødvendigt for ejere af fast ejendom at kende deres forpligtelser over for lejerne – også når ejendomme skifter hænder inden for familien.
Denne artikel gennemgår kort de centrale aspekter af tilbudspligten, herunder anvendelsesområde, undtagelser og konsekvenser ved manglende overholdelse.
Denne artikel gennemgår kort de centrale aspekter af tilbudspligten, herunder anvendelsesområde, undtagelser og konsekvenser ved manglende overholdelse.
Anvendelsesområde
Tilbudspligten indebærer, at ejeren (udlejeren) skal tilbyde ejendommens lejere at overtage ejendommen på andelsbasis, før hele eller dele af ejendommen overdrages til anden side.Tilbudspligten gælder for ejendomme, der helt eller delvist anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder – eller for andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, er dog som udgangspunkt undtaget fra bestemmelserne om tilbudspligt, medmindre hver ejerlejlighed indeholder seks eller 13 beboelseslejligheder.
Aktivering af tilbudspligten
Tilbudspligten aktiveres ved overdragelse af ejendommen – eller en del heraf – gennem salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Mageskifte defineres som en overdragelse af fast ejendom mod anden fast ejendom eller en anden form for vederlag, fx virksomhedsomdannelser eller aktieombytninger. Overdragelsen skal være frivillig; tvangsauktioner er derfor ikke omfattet.Tilbudspligten gælder også ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, der ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af stemmerne i selskabet, eller når erhververen opnår stemmemajoritet.
Undtagelser fra tilbudspligten
Tilbudspligten kommer dig ikke til anvendelse i følgende tilfælde:- Når erhververen er staten eller kommunen
- Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet i op- eller nedadstigende linje eller i sidelinjen så nær som søskende eller deres børn
- Når erhververen er en hidtidig medejer
- Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person
- Når ejendommen inden for de seneste fem år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab
Opfyldelse af tilbudspligten
Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren fremsætter et tilbud til lejerne om, at en af lejerne etableret andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, samme kontante udbetaling og på samme øvrige vilkår, som en tredjemand har tilbudt.Dokumentation for indgået aftale med tredjemand skal vedlægges tilbuddet. Ved påtænkte gaveoverdragelser, omstruktureringer mv., hvor der ikke foreligger et tilbud fra tredjemand, skal der foretages syn og skøn efter retsplejelovens § 343.
Tilbudsprocessen er således en længerevarende proces. Udover et eventuelt syn og skøn har lejerne en acceptfrist på mindst 10 uger, som løber fra det tidspunkt, hvor ejeren har givet sædvanlige oplysninger om ejendommen.
Bliver tilbuddet ikke accepteret, kan ejeren videreoverdrage ejendommen til anden side – enten ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg – hvis skødet anmeldes til tinglysning senest ét år efter tilbuddet er givet.
Konsekvenser ved manglende overholdelse
Overdrages en ejendom uden iagttagelse af reglerne om tilbudspligt, kan ejendommens lejere anlægge sag med krav om at overtage ejendommen på de overdragne vilkår.Alt andet lige er forældelsesfristen for sådanne krav op til ti år.