Moms og "eller ordre"-klausuler: Er det en overset risiko ved ejendomshandler?

Udbredt anvendelse i ejendomskoncerner

Mange ejendomskoncerner anvender "eller ordre"-klausuler ved køb af grundarealer til udvikling. 

Formålet er enkelt: Koncernen ønsker mulighed for senere at indsætte det selskab, der skal gennemføre projektet, uden at skulle genforhandle eller genoprette købsaftalen.

Den forretningsmæssige logik er både forståelig og effektiv. Udfordringen opstår, når den momsmæssige behandling af klausulen skal vurderes.
 

Skattestyrelsens offentliggjorte praksis

Gennemgår man den offentliggjorte praksis på området, finder man blandt andet to ældre bindende svar fra henholdsvis 2010 og 2012. Her er det lagt til grund, at udnyttelsen af en "eller ordre"-klausul medfører, at der foreligger to selvstændige aftaler eller leveringer:

1. Salg fra sælger til den oprindelige køber, der har indgået aftalen med "eller ordre"-klausulen.
2. Salg til det nye selskab, når dette indsættes som køber.

Denne tilgang kan skabe væsentlige momsretlige udfordringer. I visse situationer kan det oprindelige salg være momsfrit, mens indsættelsen af den endelige køber anses som en selvstændig momspligtig transaktion. Dermed kan en disposition, som selskaberne opfatter som en ren intern omplacering af et projekt, udløse uventede momsforpligtelser.
 

Landsskatteretten nåede til et andet resultat

Problemet er imidlertid, at den offentliggjorte praksis ikke nødvendigvis afspejler den seneste retstilstand.

I 2021 traf Landsskatteretten afgørelse i en sag, hvor retten fandt, at udnyttelsen af en "eller ordre"-klausul ikke indebærer, at der sker en selvstændig afgiftspligtig transaktion. Med andre ord nåede Landsskatteretten frem til en konklusion, der afviger fra den opfattelse, som fremgår af de ældre bindende svar.

Skattestyrelsen har imidlertid ikke anset afgørelsen for principiel og har derfor ikke offentliggjort den som praksis. Resultatet er, at den offentliggjorte vejledning og praksis fortsat peger i én retning, mens en klageinstans har anlagt en anden vurdering.
 

En usikker retstilstand

Denne situation skaber en uheldig retssikkerhedsmæssig udfordring for ejendomsbranchen.
I praksis er der en nærliggende risiko for, at de kontrolførende myndigheder ved en kontrolsag vil lægge den offentliggjorte praksis til grund. Det kan medføre efteropkrævninger af moms, krav om korrektioner og lange klageforløb, selvom Landsskatteretten tidligere har vurderet spørgsmålet anderledes.

For virksomhederne betyder det øget usikkerhed i forbindelse med projekter, hvor momsbeløbene ofte er betydelige.
 

Behov for afklaring

Efter vores opfattelse er den nuværende situation utilfredsstillende. Skatteydere bør kunne indrette sig efter en praksis, der afspejler den gældende retstilstand, og ikke efter ældre afgørelser, som efterfølgende er blevet underkendt af en klageinstans.

Indtil der foreligger en klar administrativ eller domstolsskabt afklaring, bør aktører i ejendomsbranchen være særligt opmærksomme på anvendelsen af "eller ordre"-klausuler. En korrekt strukturering af transaktionen og kvalificeret momsmæssig rådgivning kan være afgørende for at undgå uventede omkostninger og langvarige tvister med myndighederne.
 

Konklusion

"Eller ordre"-klausuler er fortsat et effektivt instrument i ejendomstransaktioner. Men bag den praktiske fleksibilitet gemmer sig en momsretlig usikkerhed, som ikke bør undervurderes. Så længe der eksisterer et misforhold mellem den offentliggjorte administrative praksis og Landsskatterettens vurdering, må virksomheder navigere med forsigtighed.

I en branche, hvor transaktionsværdierne er høje, kan selv mindre fejl i den momsmæssige håndtering få betydelige konsekvenser for bundlinjen. Derfor er det afgørende at få vurderet de momsretlige risici, inden "eller ordre"-klausulen bringes i anvendelse.

Hos BDO Real Estate står vi altid klar til at hjælpe med en afklaring af eventuelle problemstillinger. Tøv derfor ikke og ræk gerne ud, før det er for sent.