Intet er så skidt, at det ikke er godt for noget…
Intet er så skidt, at det ikke er godt for noget…
Den seneste tid har budt på megen omtale i forhold til de kommende ejendomsvurderinger. Omtalen har sjældent været særlig positiv, fordi der forventes væsentlige stigninger i vurderingerne.
Skattemæssigt er dette en rød klud i hovedet på de fleste, da mange er bange for stigende skatter.
Momsretligt betyder ejendomsvurderingerne ved første øjekast umiddelbart intet, men det er en sandhed med modifikationer. For inden for fast ejendomsområdet findes der et område, som omhandler moms ved salg af den ældre bygningsmasse, hvis ejendommen er væsentlig om- og tilbygget eller moderniseret inden for de seneste fem år.
Det betyder med andre ord, at en ”gammel” bygning, som normalt ikke er omfattet af momspligten, kan blive anset for ny i momslovens forstand og dermed omfattes af momspligten ved salg.
Reglerne omhandler således både parcelhuse, lejligheder og erhvervslokaler.
Hvis de ”gamle” bygninger skal omfattes af momspligten, skal der således være foretaget til-/ombygning og moderniseringsarbejde i et væsentligt omfang. Dette væsentlige omfang beregnes i de fleste tilfælde som følgende:
Ejendomsværdien er værdien iht. Vurderingsstyrelsens seneste ejendomsvurdering før ombygningen.
Oftest, og nok også historisk set, vil salgsprisen være højere end den seneste offentlige ejendomsværdi tillagt forbedringsudgiften. Men med de stigende vurderinger, som forventeligt skal ramme markedsprisen for ejendommene, vil de uhensigtsmæssige situationer med salg til interesseforbundne parter forhåbentlig blive løst.
Vi har således set sager, hvor en salgspris (forventet markedspris) til 3. mand ikke vil udløse moms, imens salg af samme bolig til samme pris til interesseforbunden part udløser moms grundet beregningsreglen.
Dette er ikke hensigtsmæssigt og burde ikke være formålet med reglerne. Vi anbefaler derfor, at alle aktører inden for dette segment af ejendomsmarkedet at søge rådgivning og også gerne inden processen opstartes.
Dette dels for at skabe et overblik over de faldgruber, der pt. er, samt eventuelt afhjælpe virksomheden i forhold til en så optimal økonomisk håndtering af processen.
Momsretligt betyder ejendomsvurderingerne ved første øjekast umiddelbart intet, men det er en sandhed med modifikationer. For inden for fast ejendomsområdet findes der et område, som omhandler moms ved salg af den ældre bygningsmasse, hvis ejendommen er væsentlig om- og tilbygget eller moderniseret inden for de seneste fem år.
Momsreglerne kort fortalt
Der skal opkræves moms ved salg af ejendomme, hvorpå der er udført til-/ombygningsarbejde eller modernisering i et væsentligt omfang inden for de seneste fem år.Det betyder med andre ord, at en ”gammel” bygning, som normalt ikke er omfattet af momspligten, kan blive anset for ny i momslovens forstand og dermed omfattes af momspligten ved salg.
Reglerne omhandler således både parcelhuse, lejligheder og erhvervslokaler.
Hvis de ”gamle” bygninger skal omfattes af momspligten, skal der således være foretaget til-/ombygning og moderniseringsarbejde i et væsentligt omfang. Dette væsentlige omfang beregnes i de fleste tilfælde som følgende:
- Udgør ombygningen ekskl. moms mere end 25% af ejendomsværdi med tillæg af værdien af ombygningsarbejdet ekskl. moms ved bygning med grund, eller alternativt
- Udgør ombygningen ekskl. moms mere end 25% af salgsprisen, idet omfang ejendommen handles til en uafhængig part.
Ejendomsværdien er værdien iht. Vurderingsstyrelsens seneste ejendomsvurdering før ombygningen.
Hos BDO ser vi…
At flere af aktørerne på ejendomsmarkedet kommer i klemme her, og det skyldes primært manglende kendskab til reglerne, men følgende to scenarier ses mere ofte end andre:- Manglende udarbejdelse af klare budgetter/kalkulationer for projektet, herunder både vedrørende omkostningsniveauet og salgsprisen.
- Salg til indehaver eller anden afhængig part. Her skal den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes fremfor salgsprisen.
Oftest, og nok også historisk set, vil salgsprisen være højere end den seneste offentlige ejendomsværdi tillagt forbedringsudgiften. Men med de stigende vurderinger, som forventeligt skal ramme markedsprisen for ejendommene, vil de uhensigtsmæssige situationer med salg til interesseforbundne parter forhåbentlig blive løst.
Vi har således set sager, hvor en salgspris (forventet markedspris) til 3. mand ikke vil udløse moms, imens salg af samme bolig til samme pris til interesseforbunden part udløser moms grundet beregningsreglen.
Dette er ikke hensigtsmæssigt og burde ikke være formålet med reglerne. Vi anbefaler derfor, at alle aktører inden for dette segment af ejendomsmarkedet at søge rådgivning og også gerne inden processen opstartes.
Dette dels for at skabe et overblik over de faldgruber, der pt. er, samt eventuelt afhjælpe virksomheden i forhold til en så optimal økonomisk håndtering af processen.