Værdiansættelse af ejendomme ved arve- og gaveoverdragelser

23 marts 2016

Højesteret har fastslået, at SKAT ikke altid er bundet af den særlige +/- 15 %-regel ved udlæg af ejendomme fra et dødsbo. Men der skal foreligge særlige omstændigheder. Uklart, hvilken betydning afgørelsen får på gaveområdet.

Tilbage i november 1982 – altså for end 33 år siden – udsendte Skatteministeriet et cirkulære, der fortsat er gældende, og som fastlægger principperne for, hvorledes ejendomme og andre aktiver skal værdiansættes, når de udlægges fra et dødsbo eller gaveoverdrages til et nærtstående familiemedlem. Altså i tilfælde, hvor begge parter ofte er interesseret i en lav værdiansættelse.

Når det gælder fast ejendom, fastslår cirkulæret, at disse frit kan ansættes til en værdi, der ikke afviger mere end 15 % (+/-) fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dette har betydet, at ejendomme i sådanne tilfælde ofte ansættes til 85 % af vurderingen.

Det har igennem mange år været diskuteret, hvorvidt denne regel er så fast, at SKAT altid er bundet af denne.

Højesteret har nu sat punktum for denne diskussion. I alle tilfælde i forhold til dødsboer. Højesteret fastslår i en netop offentliggjort kendelse, at SKAT er bundet af den gamle regel, med mindre der foreligger særlige omstændigheder, hvilket var tilfældet i den konkrete sag.

Højesteretssagen
I den konkrete sag havde en arving, som skulle have udlagt 2 ejendomme, givet afkald på anden arv op til et beløb på 2,1 mio. kr., hvilket kunne tyde på, at ejendommene var mere værd.

Hertil kom, at begge ejendomme kort forinden var blevet belånt i et sådant omfang, at kreditforeningen ved sin bevilling nødvendigvis måtte have anset dem for væsentligt mere værd end de offentlige vurderinger.

Efter Højesterets opfattelse var dette tilstrækkeligt til, at SKAT ikke var bundet til at skulle godkende brugen af +/- 15 %-reglen.

Betydning i forhold til gaveoverdragelser
Det er uklart, hvorvidt kendelsen får betydning også i forhold til værdiansættelse af ejendomme, der gaveoverdrages. Det er vores umiddelbare opfattelse, at dette ikke er tilfældet.

På gaveområdet rejste skattemyndighederne i midten af 00’erne flere sager baseret på det synspunkt, at et forudgående kendskab til den faktiske markedsværdi af en given ejendom afskar parterne fra at støtte ret på særreglen.

Det synspunkt vandt de imidlertid ikke gehør for i Landsskatteretten, som i en offentliggjort kendelse fra 2007 – samt i yderligere mindst én ikke offentliggjort kendelse fra samme år - ganske klart slog fast, at gavegivere har et retskrav på at kunne bruge særreglen.

Også i et ministersvar fra august 2007 er det fastslået, at SKAT skal respektere +/- 15 %-reglen ved overdragelser mellem forældre og børn, med mindre vurderingen er direkte fejlbehæftet, fx fordi virkningen af ombygninger eller zoneskift ikke er indregnet i denne, eller hvis en ubebygget grund er blevet bebygget siden seneste vurdering, eller hvis en ejerlejlighed er vurderet som udlejet, men ved overdragelsen er ”fri”.