Brancheanalyse:

Boligorganisationen må fokusere på at få mest ud af opsparingen, når der renoveres

06 november 2019

Jørgen-Ulrik Christensen , Partner, Advisory |

Boligorganisationerne og deres afdelinger har store renoverings- og moderniseringsarbejder på vej, og i de kommende år bliver der ikke færre – snarere tværtimod.

Man kan også fremover forvente, at en del af sagerne kan blive finansieret med støtte fra Landsbyggefonden (LBF), men fondens midler er begrænsede og bliver yderligere begrænsede i de kommende år, fordi LBF skal medvirke til at finansiere ghettoplanen. Derfor bliver det ikke nemmere at få støtte fra fonden – snarere tværtimod – og for dem, der får støtte, kan man forvente, at ventetiderne på evt. støtte nok bliver længere end hidtil.

Der vil derfor være mange sager, hvor sagens karakter og/eller omfang ikke kan forvente at være berettiget til støtte fra LBF. Dertil kommer, at der kan være sager, som boligorganisationen ikke vil lade afvente støtte fra LBF.

Derfor bliver det nødvendigt at fokusere på alternative finansieringsmuligheder til LBF. Som udgangspunkt drejer det sig om finansiering over huslejen sammen med lånefinansiering, men det bliver også nødvendigt at benytte andre finansieringsformer.

Her er det nødvendigt at fokusere på boligorganisationens dispositionsfond og trækningsret. Nok akkumuleres store beløb i dispositionsfondene i disse og kommende år i takt med, at afdelingernes lån ved anskaffelsen udløber. Men det betyder absolut ikke, at kasserne er utømmelige. Den nemmeste løsning er at yde kontant støtte til det enkelte projekt, men det kan risikere at ende i uholdbare løsninger, hvor man måske for hurtigt tømmer kassen eller er for forsigtige til at give støtte. Det kan også være, at man ikke prioriterer tilstrækkeligt struktureret, ikke sikrer sig tilstrækkeligt godt overblik over fremtidige behov, ikke optimerer støtten, at ”først-til-mølle-princippet” hersker osv.


Boligorganisationens dispositionsfond skal sikres

De samme problemer kan opstå, hvis man udbetaler støtten som et samlet lån, som fx er afdragsfri i en periode, og derefter afdrages over en længere periode. Det er derfor vigtigt at sikre, at pengene i boligorganisationens dispositionsfond, evt. i kombination med tilskud fra trækningsretten, anvendes mest optimalt og giver mulighed for at kunne støtte flest mulige projekter og sikrer, at der også fremadrettet vil være midler tilbage i dispositionsfonden.

Det kan ske ved at udvikle en model specifikt til den enkelte boligorganisation, der har til formål at:

  • fokusere på den enkelte boligorganisations forudsætninger og efter dens målsætninger
  • bidrage til at skabe overblik over og få planlagt udviklingen for dispositionsfond og trækningsret
  • bidrage til en optimal udnyttelse af de økonomiske midler boligorganisationen og afdelingerne har til rådighed og skabe hurtigt overblik over, hvordan en given sag kan finansieres ved at benytte det værktøj, boligorganisationen får til rådighed gennem modellen.

Modellen kan basere sig på ydelseslån, lån ”up front”, tilskud m.m. samt afdelingens egenfinansiering. I den udstrækning, der indgår lån i den ene eller anden form, er det vigtigt, at modellen også tager stilling til tilbagebetalingen, så midlerne regenereres i dispositionsfonden til gavn for andre projekter.

Alt dette kan sammenfattes til, at man skal have en model, der hjælper med at prioritere og skabe overblik. Målet er, at der opnås mest mulig kvantitet og kvalitet i renoveringerne med de midler, som vil være til rådighed i boligorganisation og afdeling.

Modellen kan udvikles med udgangspunkt i et konkret projekt og derefter gøres mere generel i boligorganisationen eller fra starten som en generel model.

Advisory i BDO har i samarbejde med SPJrådgivning udviklet modeller med udgangspunkt i konkrete projekter, men for Bo-Vita (tidligere Lejerbo København) er der også udviklet en mere generel model.

Bo-Vita, som har 5.500 boliger i København fordelt på 60 afdelinger, besluttede i 2015, at man ville have udviklet en model for finansiering af renoveringssager uden støtte fra LBF.

Modellen blev udarbejdet i et tæt samarbejde og blev afleveret til Bo-Vitas bestyrelse sidst i 2016. Bestyrelsen besluttede at arbejde videre med modellen som et vigtigt element i organisationens bygge- og renoveringsstrategi.
 

Om modellen siger formand Jan Hyttel:

”Vi har en stor opsparing i dispositionsfonden, og i bestyrelsen synes vi, at det giver god mening at anvende midler fra fonden til at understøtte moderniseringsprojekter i afdelingerne, og samtidig mindsker vi vores afhængighed af Landsbyggefonden, især de lange sagsbehandlingstider – og skaber i stedet hurtig og synlig handling”.

Om samarbejdet med BDO, Advisory og SPJrådgivning og om udviklingen af modellen siger Jan Hyttel: ”Det har været en meget positiv og konstruktiv proces. I bestyrelsen har vi haft et rigtigt godt samarbejde samt en fin dialog med SPJrådgivning og BDO om udarbejdelsen af modellen, og vi har fået et rigtigt godt og stærkt værktøj ud af det. Vi kan kun anbefale, at boligorganisationer tænker i samme baner, som vi har gjort, og fokuserer på, hvordan man kan finansiere renoverings- og moderniseringsprojekter, hvor støtte fra LBF ikke er aktuel”

Det kan anbefales, at boligorganisationerne tager Bo-Vitas eksempel til sig. Der er ingen tvivl om, at der fremover vil blive øget fokus på, at boligorganisationerne anvender egne opsparede midler i form af dispositionsfond, trækningsret m.m. til renoveringsprojekter og andet i afdelingerne. Økonomisk hjælp ”udefra” bliver nok begrænset i de kommende år, og derfor er det vigtigt, at den enkelte boligorganisation går i gang med at finde sin egen model for, hvordan man – populært sagt – får nok for pengene.