Overdragelsesprisen ved hovedaktionærens køb af selskabets ejendom(Skat og moms)
05-08-2009 10:00
Af
Ida Gert Jensen
Hvis et selskab sælger en fast ejendom til dets hovedaktionær, vil udgangspunktet være, at overdragelsen skal ske til handelsværdien på dette tidspunkt – uanset om selskabet derved opnår en gevinst eller lider et tab.
Imidlertid har der udviklet sig en særlig praksis om ”specielle ejendomme” beskrevet i Ligningsvejledningen S.F.2.3.2. Der er tale om ejendomme, hvor selskabets kostpris overstiger handelsværdien, fordi selskabets udgifter på ejendommen ikke modsvares af en tilsvarende værdistigning på ejendommen. I disse tilfælde skal forskellen mellem kostpris og handelsværdi anses for maskeret udlodning til hovedaktionæren, hvis udgifterne må anses for afholdt udelukkende i dennes interesse. Der vil typisk være tale om ejendomme, hvor hensigten med selskabets erhvervelse er, at ejendommen skal tjene som privatbolig for hovedak-tionæren.
Netop under henvisning til denne særlige praksis har Byretten i SKM 2009.472 stadfæstet Landsskatterettens kendelse om, at forskellen mellem selskabets kostpris og den faktiske handelsværdi skulle beskattes som maskeret udlodning hos hovedaktionæren, der havde overtaget ejendommen til handelsværdien. Hensigten med selskabets erhvervelse og ombygning af ejendommen var udelukkende at anskaffe en privatbolig til hovedaktionæren.
BDO mener
I modsætning til hovedaktionærens advokat skelner Byretten i sagen ikke mellem, om selskabets tab skyldes, at der er ”købt for dyrt” eller om ombygningsudgifterne ikke modsvares af en tilsvarende værdistigning på ejendommen. Afgørende for retten er, at udgifterne såvel til anskaffelse som til ombygning udelukkende er afholdt i hovedaktionærens private interesse.
Dette ændrer efter vores opfattelse ikke ved, at det fortsat må være korrekt at overdrage en fast ejendom fra selskab til hovedaktionær til en handelsværdi lavere end selskabets kostpris, hvis den lavere handelsværdi – tabet – skyldes udefra kommende omstændigheder, f.eks. faldende handelspriser og altså et værditab i perioden fra selskabets erhvervelse til overdragelsen til hovedaktionæren. I denne situation skyldes tabet ikke, at der er ”købt for dyrt” eller afholdt udgifter uden tilsvarende værdiforøgelse i hovedaktionærens interesse. Derfor er der ikke grundlag for at beskatte hovedaktionæren af tabet som maskeret udlodning – heller ikke efter den særlige praksis om ”specielle ejendomme”.
I den forbindelse må det også være relevant at bemærke, at så længe hovedaktionæren anvender ejendommen som fri bolig, vil beskatningen heraf tage udgangspunkt i den høje kostpris og ikke i den lavere – faldende – handelsværdi.
Spørgsmål kan rettes til Ida Gert Jensen, tlf. 3915 5313, igj@bdo.dk
Til nyhedslisten