Momsreguleringsforpligtelse - fast ejendom(Skat og moms)
19-08-2009 12:06
Af
Louise Eide Jeppesen
I vores daglige rådgivning støder vi løbende på sager, hvor en virksomhed i forbindelse med salg af en fast ejendom mener at have overdraget den til ejendommen hørende momsreguleringsforpligtelse til køber. Men har virksomheden nu også det?!
Vi ser desværre alt for ofte, at betingelserne for at overdrage en reguleringsforpligtelse ikke er opfyldt, og at en overdragelse måske endda slet ikke er mulig.
Yderste konsekvens heraf er, at SKAT kræver reguleringsforpligtelsen indfriet hos sælger.
Hvornår kan køber overtage en momsreguleringsforpligtelse
Betingelserne for, at sælger kan overdrage en reguleringsforpligtelse til køber, er ultimative:
- Salget skal ske til en køber med mindst samme fradragsret, som sælger havde ved anskaffelsen af den faste ejendom. I det omfang købers fradragsret er mindre end sælgers, kan køber kun overtage reguleringsforpligtelsen delvist, svarende til købers fradragsprocent. Sælgeren skal til SKAT indbetale den del af reguleringsforpligtelsen, som ikke kan overdrages.
- Køber skal på særlige blanketter erklære sig indforstået med at overtage reguleringsforpligtelsen. Sælger skal indsende blanketterne til SKAT.
Er betingelserne ikke opfyldt, kan der ikke ske overdragelse af reguleringsforpligtelsen. Denne skal i stedet indfries af sælger.
Køber og sælgers underskrift på et skøde med en standardklausul hvoraf fremgår, at køber skal overtage en eventuel reguleringsforpligtelse, medfører dermed ikke, at reguleringsforpligtelsen er overdraget i forhold til SKAT.
Og hvis overdragelsen så oven i købet sker til en køber, som åbenlyst ikke har mulighed for at overtage en reguleringsforpligtelse - f.eks. en lægepraksis, der ønsker at benytte den erhvervede ejendom til lægevirksomhed - bør den røde lampe lyse!
I en nyere kendelse slog Landsskatteretten endda fast, at en sælger ikke havde overdraget sin reguleringsforpligtelse til køber, uanset at køber havde underskrevet de fornødne blanketter. Begrundelsen herfor var, at køber ikke var momsregistreret på tidspunktet for overtagelse af ejendommen og derfor slet ikke kunne overtage reguleringsforpligtelsen. Beløbet blev derfor opkrævet hos sælger, der efterfølgende kun vil have mulighed for at afkræve køber beløbet gennem en civilretlig sag.
BDO mener
Overdragelse af en momsreguleringsforpligtelse kræver, at sælger – og sælgers rådgiver - har et grundigt kendskab til de omhandlede regler. Men ikke mindst er det bydende nødvendigt, at sælger foretager en grundig undersøgelse af købers momsregistreringsforhold og købers hensigt med ejendommen.
Manglende iagttagelse af disse forhold, kan få store økonomiske konsekvenser for sælger – også flere år efter, at ejendommen er solgt. Og et krav om indbetaling af momsreguleringsforpligtelsen dukker ofte op i en situation, hvor beløbet ikke kan hentes hos køber gennem en civilretlig sag, f.eks. pga. købers konkurs.
Reglerne forenkles lidt pr. 1/1 2011, hvor førstegangssalg af nye bygninger gøres momspligtigt, og reglerne omkring frivillig registrering for opførelse mv. af fast ejendom samtidig ophæves. For virksomheder, der efter 1/1 2011 køber byggegrunde og/eller nye bygninger med moms, eller som køber ”gamle” bygninger med en hvilende momsreguleringsforpligtelse, vil problemstillingen omkring overdragelse af reguleringsforpligtelsen i forbindelse med et senere salg af den faste ejendom dog fortsat være aktuel.
Det er derfor vores klare anbefaling, at man som sælger af en erhvervsejendom søger hjælp hos sin revisor til den praktiske håndtering af opgørelse og overdragelse af en eventuel reguleringsforpligtelse.
Spørgsmål kan rettes til Louise Eide Jeppesen, tlf. 9626 3874, ljs@bdo.dk
Læs Depechen i sin helhed her.
Til nyhedslisten